Росреестр массово отказывает в смене наименований недвижимости. К чему придирается и как преодолеть отказ

Компании пытаются сменить наименование недвижимости, чтобы снизить налоги и избежать административки, но сталкиваются с неожиданными претензиями Росреестра.^АС Хотя отказная практика чиновников стала повсеместной, в судах ее удается обойти. Как обосновать смену наименования и обязать Росреестр ее провести, читайте далее. 

Для чего компании менять наименования объектов в ЕГРН

В составе активов компании зачастую есть недвижимость, которую используют не так, как подразумевает ее наименование в ЕГРН, при этом назначение объект не менял. Пример: наименование в ЕГРН — «гостиница» или «котельная», а назначение — «нежилое». Фактически же объект остается нежилым, но его используют под офисы или как административное здание. При этом реконструкцию не проводили, назначение соответствует виду разрешенного использования участка. Если оставить ситуацию «как есть», собственник рискует получить претензии от налоговиков, административные штрафы, не соблюсти лицензионные требования.^А41 На риски указывают потенциальные покупатели и арендаторы недвижимости.

Так, ФНС может рассчитать налог на имущество исходя из кадастровой стоимости либо по среднерыночной и руководствоваться при этом наименованием объекта в ЕГРН.^{ФНС, МФ} Использование объекта недвижимости с наименованием, отличным от ВРИ земельного участка, может повлечь штрафы по статье 8.8 КоАП.^А72 Кроме того, в 2022 году вступила в силу статья 287.7 ГК, которая позволяет продавать с торгов помещение в случае его использования не по назначению, что повышает риск получить претензии. 

С чем столкнулись собственники

Чтобы исключить риски, собственники меняют наименование в ЕГРН: оно должно отражать то, как фактически используют объект недвижимости. Однако на практике сталкиваются с проблемой из-за новой формулировки в Законе о регистрации недвижимости. В 2021 году его дополнили нормой о том, как вносить в ЕГРН дополнительные сведения о наименовании объекта.^218ФЗ Оно должно соответствовать наименованию из разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом смена не должна быть связана с реконструкцией, перепланировкой либо назначением объекта. То есть в законе напрямую не прописали возможность сменить название в ЕГРН с учетом фактического использования, при котором назначение объекта остается прежним.

На практике в просьбах изменить наименование на фактическое Росреестр отказывает. Мотивирует тем, что у компании нет документов-оснований для смены либо она заявляет наименование, которое не соответствует разрешению на ввод в эксплуатацию или проектной документации. При этом суды последовательно исправляют такой подход чиновников и поддерживают компании.

Так, в этом году Верховный суд отказался рассматривать в заседании жалобу Управления Росреестра и тем самым фактически поддержал практику в пользу собственников. В этом деле мясокомбинат требовал поменять в ЕГРН наименование объекта — со «Здание коровника» на «Здание корпуса для производства мяса индейки». Суды поддержали компанию и посчитали, что собственник вправе по своему решению менять наименование объекта с учетом того, как фактически его использует.^ВС А39

Чем дополнить иск

Если Росреестр отказывается менять наименование объекта, обоснуйте два условия: отказ не соответствует закону и нарушает права собственника.^АПК По первому условию рекомендуем использовать в иске формулировку:

Обосновать, что Росреестр нарушил права компании, возможно так:

В резолютивной части иска важно указать два требования. Первое: признать недействительным акт Росреестра. Второе: обязать Росреестр внести изменения в ЕГРН в отношении наименования.^218ФЗ-1 Если не указать второе требование, Росреестр сможет не исполнить решение суда по формальному поводу.

Материалы апрельского номера о самых важных изменениях в законах и практике:
►  Новый способ сохранить размер неустойки: оговорки, которые помешают суду снизить сумму
►  С 1 апреля — новые правила, как и какие сведения компаниям подавать в госорганы. Как это работает
►  Рекламу у иноагентов запретили. Как перестроить договорную работу и избежать штрафов до 500 тысяч