Арендатор переделывал помещение под себя. Как возместить расходы на неотделимые улучшения

Рассказали, с чем сталкиваются компании, когда взыскивают стоимость неотделимых улучшений с арендодателей. В статье — рекомендации, как определить корректное требование, чем отбивать возражения арендодателей и как арендатору усилить свою позицию. Подготовиться поможет чек-лист в конце статьи, сверьтесь с ним, когда собираете документы для претензии и иска.

Определиться с видом улучшений и требованиями к арендодателю

Когда арендатор отремонтировал помещение, важно определиться с тем, какие требования вправе из-за этого предъявить и как это сделать. Если ошибиться, суд откажет в иске, а арендатор потеряет время и деньги на разбирательство. Прежде всего необходимо оценить, возможно ли улучшения демонтировать без вреда и забрать. Если да, то это собственность арендатора, он вправе их истребовать, если арендодатель не отдает. Получить же деньги за такой ремонт не удастся. Если же улучшения неотделимые, то их нельзя истребовать, но можно попытаться компенсировать затраты. Пример: суд отказал арендатору, который пытался истребовать системы отопления, водоснабжения, освещения, вентиляции, ограждений. Их нельзя было признать отделимыми, поскольку они жестко вмонтированы в потолки, крышу, стены, лестницы.^А83

В законе нет перечня, какие улучшения неотделимы. Зачастую споры возникают именно из-за того, как квалифицировать новые элементы помещения. Арендодатели утверждают, что их возможно отделить без вреда или, наоборот, потребовать ущерб из-за демонтажа. Суды считают: если улучшения носят капитальный характер, меняют качественные характеристики объекта, то их нужно относить к неотделимым. В основном они связаны с ремонтом под цели аренды. Например, арендатор обустраивал помещение под пекарню. Для этого он установил противопожарную систему, сантехнику и вентиляцию с выводом на крышу, обустроил отдельный вход, подключил выводы для видеонаблюдения и интернета. Все это неотделимые улучшения, арендодатель за них заплатит 2,8 млн руб.^А03

При этом сама по себе невозможность демонтажа без вреда — не единственный признак неотделимости. Суды со ссылкой на позицию ВАС указывают: помещение обязательно должно приобрести новые, улучшенные свойства.^ВАС Если этого нет, то элементы ремонта не будут неотделимыми, даже если их нельзя демонтировать без вреда имуществу, а арендодатель давал согласие на установку.^АС С учетом такого критерия суд отказался считать пожарную сигнализацию, душевые кабины и джакузи неотделимыми улучшениями, обязал арендодателя их вернуть.^А73

За какие ремонтные расходы заплатит арендодатель

Показать, что арендодатель демонстрировал согласие на ремонт с неотделимыми улучшениями

Возместить затраты на неотделимые улучшения удастся, только если доказать, что арендодатель давал на них согласие.^А40 Безопаснее всего арендатору до начала ремонта включить условие о нем в договор аренды или допсоглашение либо получить отдельное письменное согласие арендодателя.^А70 Иные документы, особенно если их получили уже после ремонта, повышают риск того, что суд не усмотрит прямого согласия.

К примеру, суды отказались взыскать с арендодателя стоимость окон и межкомнатных перекрытий. Арендатор ссылался на двусторонний акт сверки перечня работ. Хотя в нем арендодатель подтвердил, что в помещении есть неотделимые улучшения, это не равнозначно согласию за них заплатить.^А40-1 В другом деле суды посчитали, что из переписки в мессенджере в неформальном стиле и с сокращениями неочевидно согласие на ремонт.^А40-2

Согласовать с арендодателем необходимо не только сам факт работ, но и объем и стоимость неотделимых улучшений. Это требование судов.^А55 Если из документов даже за подписью арендодателя не удастся установить объем и сумму, суд откажет в требованиях арендатора. Так, суд отклонил письмо-согласие на перепланировку помещений, поскольку из его текста невозможно было установить, какой конкретно объем работ согласовал арендодатель.^А40-3

Если не удалось заранее получить прямое письменное согласие, попытайтесь доказать: оно следует из переписки и конклюдентных действий арендодателя, который заранее знал об объеме и стоимости работ. К примеру, суд усмотрел такое фактическое согласие в поведении арендодателя, у которого арендатор просил на время перепланировки снизить размер платежей. Арендодатель согласился временно уменьшить сумму. Еще он не возражал по проектной документации работ, которую ему исправно направлял арендатор.^А03-1

Дополнительный аргумент: помещение изначально было непригодным под коммерческие цели арендатора, о которых стороны написали в договоре. То есть арендодатель знал, что понадобится ремонт с неотделимыми улучшениями. Такой повод пересмотреть дело использовала кассация, которая указала: суды не учли, что акт передачи имущества арендатору прямо указывал на необходимость ремонта. Позднее стороны обменивались актами согласования затрат и приемки работ, дефектными ведомостями.^А60

Проверить, есть ли в договоре ограничения для компенсации за ремонт

Зачастую возместить расходы на неотделимые улучшения не удается из-за нюансов в договоре, которые арендаторы не учитывают. Речь не только об условиях, которые прямо запрещают перекладывать такие затраты на арендодателей.^А55-1 Есть и более неоднозначные ситуации.

Пример из практики: договор позволял компенсировать арендатору неотделимые улучшения, но только если его прекратит по своей инициативе арендодатель. Однако стороны расторгли договор по соглашению сторон, проект которого направил арендодатель. Арендатору не удалось получить деньги за ремонт.^А75 В такой ситуации арендатору необходимо было включить в соглашение оговорку о компенсации либо не соглашаться расторгать договор. В другом деле размер компенсации в договоре ограничили предельной суммой. Арендатору необходимо было получать отдельное предварительное согласие, чтобы возместить разницу.^А41

Популярные статьи для договорной работы в этом номере:
► Условия, которые не спасает ссылка на свободу договора: какие формулировки защитят компанию
► Возмещение потерь и заранее оцененные убытки в M&A. Неочевидные вопросы при подготовке к сделке
► Аргументы для подрядчика, чтобы получить гарантийное удержание досрочно