Компания продает недвижимость с недостатками. Как защититься от претензий

Когда компания продает помещения с недостатками, рискует, что покупатель уже после сделки предъявит претензии, даже если знал о дефектах изначально. Потребует от продавца уменьшить цену, бесплатно устранить недостатки либо возместить расходы на ремонт. Какие условия в договоре помогут этого избежать, узнаете из статьи.

Указать, как покупатель проверяет объект

Если продавец просто перечислит в договоре все недостатки объекта, даже несущественные, чтобы исключить риски споров, он сразу уступит покупателю свои переговорные возможности. Это приведет в лучшем случае к минимальной цене недвижимости еще на стадии переговоров, в худшем вообще сорвет сделку. Разумнее для продавца будет указать в договоре мероприятия, которые должен провести покупатель перед тем, как подписывать договор и принимать помещение. Они покажут, что покупатель не мог не обнаружить недостатки. Таким способом сможете перераспределить договорные риски и затем возражать против аргумента покупателя о том, что ваша компания умолчала о недостатках при продаже.

В случае явных дефектов объекта продавцу достаточно указать в договоре, что покупатель осматривает его перед покупкой, а затем подписывает акт осмотра.^А72 Но при скрытых недостатках одной такой формулировкой не обойтись.^СОЮ Чем подробнее опишете, какие действия должен совершить покупатель, тем меньше оставите ему возможностей затем вернуться с претензией.

Например, советуем добавить в договор купли-продажи: покупатель проводит осмотр, на который вправе привлечь специалиста, а в случае отказа несет все соответствующие риски. К примеру, суд отклонил довод покупателя о том, что у него нет специальных познаний в строительстве, а значит, он не мог при обычном осмотре обнаружить дефекты коммуникаций. Указал: у покупателя была возможность при приемке воспользоваться услугами профильных специалистов.^А76

Прописать, что ознакомили покупателя с технической документацией

Если продаете объект с высокой степенью износа, снизить риски помогут условия о технической документации. Для этого советуем указать, какие документы представляете покупателю, например технический план или паспорт. Сможете возражать, что всю необходимую информацию покупатель мог узнать из этой документации. В интересах продавца зафиксировать не только перечень документов, но и подробно прописать, какие основные сведения содержит в себе каждый из них.

Суды, когда рассматривают споры о недостатках, обращают внимание, каким образом покупатель мог обнаружить те или иные проблемы.^ВСКГ Например, суд указал: если бы покупатель действовал разумно и добросовестно, он бы предположил очевидные изменения в техническом состоянии здания 1967 года постройки и получил бы информацию о его капитальном ремонте.^А07

Включить оговорку о том, что техническое состояние устраивает покупателя

Советуем указать в договоре, что состояние недвижимости полностью удовлетворяет покупателя. Такое условие означает: покупатель принимает объект как есть, без замечаний и дополнительных требований. В совокупности с условиями о том, что покупателю дали возможность полностью изучить объект перед покупкой, сможете ссылаться на неразумность и недобросовестность его претензий. Например, суд отказал покупателю, который ссылался, что в здании нет конструктивного элемента, хотя его предусматривает технический паспорт. Суд указал: покупатель принял здание без замечаний, состояние его устроило, а в договоре не было дополнительных существенных требований. Поэтому продавец не должен возмещать покупателю расходы на установку и подключение спорных элементов.^А73

Кроме того, если в договоре предупредите о необходимости капитального ремонта, снизите риск, что покупатель затем взыщет с вашей компании расходы на него. К примеру, суд поддержал продавца и указал: покупатель заранее знал о том, что здание придется полностью ремонтировать.^А65 Оговорка о том, что техническое состояние устраивает покупателя, защитит продавца и в том случае, если в помещении делали перепланировку, но не узаконили ее. Покупатель должен будет сам выяснить это. Суды считают, что о перепланировке добросовестный покупатель должен узнать, когда осматривает объект и изучает техническую документацию.

Поэтому, если покупатель предъявит после покупки претензии, сможете сослаться: перепланировка, даже если ее не узаконили, — это явный недостаток. В таких случаях достаточно включить оговорку о том, что техническое состояние недвижимости удовлетворяет покупателя, а также подписать акт осмотра. Например, суд указал: неузаконенные переустройство и перепланировка помещений не носят скрытый характер и не являются существенными. При осмотре помещения покупатель мог и должен был обнаружить эти недостатки.^А45