Как сформулировать условия подряда, чтобы заказчик не остался без объекта и денег

В статье разобрали неудачные формулировки, которые часто встречаются в шаблонах договоров подряда, и рассказали, как их переписать. Возьмите выгодные заказчику формулировки и оптимальный шаблон договора.

Содержание, объем и результат выполняемых работ

Если не согласуете существенные условия договора, его признают незаключенным. Значит, не взыщете неустойку, которую предусмотрели за нарушение обязательства, и убытки из-за неисполнения договора подряда.

Чтобы этого не произошло, детально пропишите предмет договора подряда — одно из существенных условий.^{432 ГК} Для его согласования надо определить три элемента: содержание, объем и результат выполняемых работ.

Содержание работ фиксируйте в самом договоре либо в отдельном приложении к нему: технической документации, смете. Опишите перечень и состав всех работ. Например, демонтаж кирпичной стены, возведение новой стены из пеноблоков.

Укажите, какую именно работу подрядчик будет выполнять: изготавливать вещи из своих материалов, осуществлять обработку вашей вещи, выполнять другие работы. Например, проводить проектные и изыскательские работы, в результате которых вам передадут документы, в частности технический или межевой план.

В составе предмета договора нужно согласовать и объем работ, например, количество изготовляемых вещей, число вещей и их размер для переработки. Можете отметить количество действий, которые должен совершить подрядчик в ходе работ. Например, дважды отштукатурить стены или окрасить детали.

Стороны должны договориться также о результатах работ. Необходимо конкретизировать в договоре, какую вещь или иной результат работ в итоге получит заказчик. Главное в статье Скрыть

Сроки выполнения работ

Второе существенное условие — сроки начала и окончания работ. Если есть отдельные этапы, пропишите промежуточные сроки.

Недостаточно указать в договоре только сроки его действия: даты вступления в силу и окончания. Это не будет согласованием начального и конечного сроков работ,^А40 поэтому договор признают незаключенным. Чтобы этого не произошло, укажите период времени, в течение которого подрядчик обязан выполнить работу.

Допустимо устанавливать начальный период выполнения работ не конкретной датой, а указанием на действия третьих лиц. То есть закрепить не определенный, а определимый срок начала работ.^{ВАС 165} Например, с момента внесения аванса, доставки материала. Главное в статье Скрыть

Оплата работ

Выполненные работы вы должны оплатить по общему правилу, когда контрагент их окончательно сдаст.^{711 ГК} Вы вправе отступить от этого правила: предусмотреть в договоре предварительную или поэтапную оплату и платить за выполненные и сданные части работ. Например, отдельно за возведенный фундамент, смонтированную кровлю.

В договоре строительного подряда обычно предусматривают комбинацию: заказчик сперва платит аванс, затем перечисляет текущие платежи за выполняемую работу по актам КС-2 и справкам КС-3 и после окончательной сдачи результатов работ — оставшуюся часть цены.

Даже если в договоре прописали условие об авансе, а вы его так и не перечислили, подрядчик, который еще не приступил к работам, не сможет в суде взыскать такой невыплаченный аванс,^ВС А40 а также проценты из-за неправомерного удержания денежных средств по статье 395 ГК на эту сумму.^А46,А40-1 Вместо этого он вправе не приступать к выполнению работ либо потребовать оплатить ему уже выполненные без аванса работы.

Если в договоре не укажете четкие этапы работ, за выполнение которых следует оплата, то любые текущие платежи будут авансами. Подписанные акты по форме КС-2 не будут свидетельствовать о сдаче этапа работ или всей работы в целом. Это выгодно вам — ведь если примете отдельный этап работ, на вас сразу перейдет риск случайной гибели или повреждения результата работ.^{753 ГК} Чтобы избежать этого и спорных ситуаций, указывайте, что оплата выполненных работ по актам КС-2 и справкам КС-3 не является сдачей отдельных этапов работ и приемкой со стороны заказчика.

Не всегда заказчик, перечисляя значительный аванс подрядчику, может быть уверен, что он его отработает. В этом случае целесообразно предусмотреть обеспечение.

Выплату аванса подрядчику можно обусловить встречным предоставлением: контрагент должен будет передать вам банковскую гарантию на сумму аванса. Суды считают: если срок исполнения обязательства заказчика по оплате работ определен действием подрядчика по предоставлению банковской гарантии, то такие действия должны быть совершены в срок, который предусмотрен договором, или в разумный срок.^ВС А11

В договор подряда можно включить условие о том, что срок оплаты выполненных субподрядчиком работ подлежит исчислению с момента, когда генподрядчик сдаст результаты таких работ вам или когда генподрядчик получит оплату.^ВС 

Гарантийное удержание

Вы вправе согласовать сумму гарантийного удержания,^ВАС чтобы в дальнейшем покрыть часть своих расходов, если подрядчик выполнит работы с нарушениями. Сумма удержания составляет обычно до 10 процентов от стоимости работ. При формулировании условий удержания четко оговаривайте, в каком порядке и какие требования вы будете вправе удовлетворить за счет гарантийного удержания.

Можете прописать условие иначе: договориться о гарантийном удержании части суммы, которую выплатите лишь при наступлении определенного условия. Например, окончания срока строительства.^А07 Но вы рискуете, если выбираете такой вариант, ведь подрядчик будет вправе досрочно взыскать удержание. Суд может прийти к выводу, что условия выплаты не обладают признаком неизбежности, в связи с чем взыщет истребуемую сумму.^А56 Чаще всего споры о правомерности гарантийного удержания возникают в двух случаях — при банкротстве подрядчика и при расторжении договора.^ВС-1 Суды при решении подобных вопросов принимают сторону заказчика.

Условие о гарантийном удержании удобно тем, что сможете погасить свои требования к подрядчику, например о возмещении расходов на устранение недостатков, за счет средств такого удержания.

Ограничения на удержание результата работ подрядчиком

Подрядчик вправе удерживать результат работ, оборудование, которое вы передали для обработки вещи, до тех пор, пока вы ему не заплатите. Это общее правило.^{712 ГК} Вы вправе его ограничить в своих интересах. Главное — зафиксируйте это в договоре.

Верховный суд считает, что данное условие не противоречит статье 9 ГК. Например, подрядчик удерживал исполнительную документацию, хотя по условиям договора это было запрещено. Верховный суд отменил акты нижестоящих инстанций, которые посчитали действия подрядчика правомерными.^ВС А65

Проценты на неотработанный аванс

Включайте в договор положение, что за пользование предоплатой или авансом начисляются проценты, например, в связи с расторжением договора. Если не пропишете такое условие, не сможете взыскать проценты по статье 317.1 ГК. Ведь они начисляются, если это предусмотрено законом или договором.

Возмещение за некачественные работы

Пропишите в договоре, как будете возлагать расходы на подрядчика, если он нарушит условия о качестве работ. Это необходимо сделать, поскольку заказчик вправе по своему выбору потребовать безвозмездно устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену за работу либо возместить свои расходы на устранение недостатков, когда такое право предусмотрено договором. Данное правило диспозитивно, его можно изменить соглашением сторон.

Предусмотрите в договоре подряда право на возмещение своих расходов, чтобы устранить выявленные недостатки. Если не прописать такое условие, не сможете впоследствии взыскать эти суммы с контрагента.^ВАС-1

Используйте в договоре юридические термины в том значении, которое они имеют в законе. Например, не пишите слово «удержание», если хотите уменьшить выплату подрядчику на сумму расходов по устранению недостатков работ. Иначе в рамках дела о банкротстве подрядчика ваши действия смогут оспорить. В одном подобном случае пришлось разбираться Верховному суду.

Нижестоящим инстанциям условие об удержании денежных средств из цены договора подряда показалось неоднозначным, поскольку в договоре не было условия о гарантийном удержании. Суды решили, что деньги не могут быть объектом удержания как способа обеспечения исполнения обязательств.^{359 ГК} 

Верховный суд вступился за заказчика. Указал, что подрядчик некачественно выполнил работы, значит, надо пересчитать итоговый платеж. Ведь обязательства заказчика и подрядчика имеют встречный характер. Надо уменьшить цену договора на сумму убытков заказчика, которые возникли из-за того, что подрядчик нарушил требования к качеству работ.

Дополнительно Верховный суд сделал вывод, что установление сальдо взаимных предоставлений — это не сделка. Значит, такие действия нельзя оспорить по правилам статьи 61.3 Закона о банкротстве в рамках дела о банкротстве подрядчика. Когда подрядчик работу не доделал или сделал ее некачественно, заказчик не получает равноценное встречное предоставление.^ВС А75 Поэтому соразмерное уменьшение цены работы зачетом признавать нельзя. Хотя суд в итоге встал на сторону заказчика, ему не пришлось бы тратить время и деньги на длительное разбирательство, если бы он использовал юридические термины в том значении, которое они имеют в законе.

Иногда заказчики включают в договор условие о праве предъявить к возмещению убытки, которые связаны с простоем — невозможностью использовать результаты работ. Но вероятность успешного взыскания таких убытков в суде мала, даже если прописать условие, что «подрядчик возмещает все убытки в виде сумм любых имущественных требований третьих лиц, удовлетворенных заказчиком». Заказчику придется доказывать наличие вреда, противоправность действий подрядчика, причинно-следственную связь между его действиями и возникновением вреда, а также вину причинителя вреда — контрагента.^ВС А13

Поэтому рекомендуем закрепить в договоре обязанность подрядчика устранить недостатки выполненных работ за свой счет и выплатить неустойку.^ВС-3 Это не будет двойной мерой ответственности за одно и то же нарушение обязательства.

Главное в статье Скрыть