Все статьи номера
Не прочитано
12
Договоры
Договорная работа

Как исправить типовые договоры на 2020 год

Андрей Громов, Магистр частного права, к. ю. н.

Главное в статье

1

Какие условия помогут покупателю взыскать убытки и заставить контрагента исполнить договор

2

Когда получится потребовать от продавца недвижимости передать покупателю арендные платежи

3

Что добавить в договор аренды, чтобы не потратиться на капремонт, но приспособить помещения под свои нужды

4

Какое условие в договоре подряда поможет не переплатить за выполненные работы

Из-за изменений в позициях Верховного суда не забудьте обновить типовые договоры на 2020-й. В этой статье — поправки, которые помогут выгодно настроить пять ключевых договоров компании на следующий год. Выберите удобные для вас условия и включите их в проекты договоров.

Договор поставки

Есть два условия, которые нужно добавить в договор поставки, если покупаете товар. Эти изменения выгодны покупателю. Они помогут взыскать убытки по замещающей сделке и заставить контрагента исполнить договор.

Пропишите право покупателя заключить замещающую сделку до расторжения договора.

Такое условие позволит, как только найдете нового поставщика, сразу оформить с ним сделку. И это не помешает потребовать от предыдущего поставщика возместить убытки — разницу между ценами в первоначальном договоре и в такой замещающей сделке.

Не придется просить нового контрагента подождать, пока будете расторгать прежний договор. Сможете сразу оформить новую сделку, пока предыдущая еще действует, и уже после этого расторгать договор с прежним поставщиком и требовать от него убытки. Главное в статье Скрыть

ПРИМЕР  ФОРМУЛИРОВКИ  УСЛОВИЯ,  КОТОРОЕ  ПОМОЖЕТ  ВПОСЛЕДСТВИИ  ОФОРМИТЬ  ЗАМЕЩАЮЩУЮ  СДЕЛКУ  И  ВЗЫСКАТЬ  УБЫТКИ

«В случае неисполнения продавцом обязанности передать товар в установленный настоящим договором срок покупатель вправе отказаться от договора в одностороннем порядке. В случае отказа покупателя от настоящего договора покупатель вправе требовать уплаты убытков, в том числе разницы между ценой по замещающей сделке и ценой по настоящему договору вне зависимости от того, заключена ли замещающая сделка до или после прекращения настоящего договора».

Когда пригодится условие и чем оно выгодно покупателю

Пример: продавец просрочил поставку вагонов. Покупатель заключил замещающую сделку — купил новые вагоны. После этого расторг договор с первоначальным продавцом и через суд потребовал от него убытки — выплатить разницу между ценой по двум сделкам.

Первая инстанция покупателя поддержала, но апелляция не согласилась. По первоначальному договору должны были поставить вагоны, которые были в употреблении. При этом по второй сделке покупатель приобрел новые вагоны. Такие товары нельзя признать ни полными аналогами, ни идентичными.

Апелляция обратила внимание и на цены сделок. Они существенно отличались друг от друга. Цену по второй сделке суд признал неразумной. Из этого сделал вывод, что взыскивать убытки нельзя.

Верховный суд акты нижестоящих инстанций отменил, направил дело на новое рассмотрение. Сделал два вывода.

Во-первых, покупатель вправе взыскивать убытки даже в том случае, если новую сделку заключил с другим поставщиком до расторжения первоначальной.ВС 7 Главное, чтобы первоначальный договор впоследствии все же расторгли.

Во-вторых, сам по себе тот факт, что истец приобрел по замещающей сделке новые вагоны, а не подержанные, не лишает его права взыскать убытки в виде разницы. В то же время при расчете убытков нужно учесть, что приобретенные вагоны новые, их цена выше. Надо также выяснить, мог ли истец купить сопоставимые вагоны дешевле, чем это сделал, и так уменьшить размер убытков.ВС А40

Включите обязанность поставщика, у которого нет нужного товара, закупить его у третьих лиц.

Такое условие позволит заставить контрагента исполнить договор в натуре.

ПРИМЕР  ФОРМУЛИРОВКИ  УСЛОВИЯ,  КОТОРОЕ  ПОЗВОЛИТ  ЗАСТАВИТЬ  КОНТРАГЕНТА  ИСПОЛНИТЬ  ДОГОВОР  В  НАТУРЕ

«В случае отсутствия товара во владении продавца продавец обязуется приобрести (закупить) товар у третьих лиц, осуществляющих деятельность на территории РФ, в целях его последующей передачи покупателю».

Когда пригодится условие и чем оно выгодно покупателю

О том, что покупатель вправе обязать поставщика, у которого нет нужного товара, купить его у третьих лиц, говорил Пленум.ВС 7–1 Однако есть ситуации, когда сделать это не получится. В одной из них разобрался Верховный суд.

Пример: покупатель подал иск. Просил, чтобы суд заставил продавца передать покупателю лом и отходы цветных металлов.

Три инстанции поддержали покупателя. Суды взяли за основу разъяснения Пленума в отношении вещей, которые определены родовыми признаками. Если у должника нет того количества вещей, которое он обязан передать, это само по себе не освобождает его от исполнения обязательства в натуре, если он может купить необходимое количество товара у третьих лиц.ВС 7–2

Верховный суд в иске отказал. Согласился с тем, что продавца можно понудить исполнить обязанности по передаче вещей в натуре. Это возможно, если речь идет о товаре, который есть на рынке, и его легко купить. Вместе с тем товар, в отношении которого стороны заключили договор, не относится к подобной категории. Поставщик не может купить аналогичные вещи на рынке.ВС А40-1

Договор купли-продажи недвижимости

Потребовать от продавца арендные платежи, которые тот получил до регистрации перехода права собственности к покупателю, вам позволит одно дополнительное условие в договоре купли-продажи.

Закрепите обязанность продавца перечислить покупателю полученные арендные платежи.

При таком условии в договоре, если оплатили объект, но еще не зарегистрировали право собственности, будете вправе потребовать, чтобы продавец перечислил вам арендную плату. Это та плата, которую продавец получил от своего арендатора за время со дня подписания акта приема-передачи до регистрации перехода права собственности к покупателю.

ПРИМЕР  ФОРМУЛИРОВКИ  УСЛОВИЯ,  ПО  КОТОРОМУ  ПОЛУЧИТСЯ  ПОТРЕБОВАТЬ  ОТ  ПРОДАВЦА  ПОЛУЧЕННЫЕ  ИМ  АРЕНДНЫЕ  ПЛАТЕЖИ

«Продавец обязуется передать покупателю все денежные средства, полученные от лиц, арендовавших объект продажи, начисленные в период с момента передачи объекта продажи во владение покупателю до момента государственной регистрации права собственности за покупателем. С момента государственной регистрации права собственности на объект продажи за покупателем покупатель автоматически заменяет продавца в договорах аренды объекта продажи (и/или его части) и приобретает все права и обязанности арендодателя по таким договорам аренды». Главное в статье Скрыть

Когда пригодится условие и чем оно выгодно покупателю
 

Пример: предприниматель купил у компании помещения, которые арендовало третье лицо, оплатил их. Стороны подписали акт приема-передачи. По договору покупатель владеет и пользуется имуществом с момента передачи объекта. С этого же времени принимает на себя расходы по содержанию имущества.

Продавец направил покупателю гарантийное письмо. Пообещал перечислить покупателю арендную плату за период с подписания передаточного акта до конца оплаченного арендатором периода. Указанное обязательство продавец не исполнил. Покупатель подал иск о взыскании полученной продавцом арендной платы.

Первая инстанция иск удовлетворила. Апелляция и кассация решили иначе. Указали, что до момента регистрации перехода права собственности арендодателем признается именно продавец. Поэтому оснований для удовлетворения требований нет.

Верховный суд акты апелляции и суда округа отменил. Оставил в силе решение первой инстанции. По общему правилу заключение договора купли-продажи недвижимости и подписание сторонами передаточного акта не влекут обязанности арендатора, который не участвовал в сделке, перечислять плату покупателю.ГК

Однако в этом деле не стоял вопрос о том, кто из спорящих сторон выступает надлежащим арендодателем и кому из них был обязан вносить плату арендатор. Предметом спора был вопрос, обязан ли продавец перечислять покупателю полученную арендную плату за период до регистрации перехода права собственности.308 ГК

Верховный суд изучил условие договора купли-продажи о том, что с подписанием передаточного акта покупатель становится владельцем вещи. Пришел к выводу, что это условие нужно толковать так: продавец обязан перечислить покупателю полученные от арендатора деньги за весь период с момента подписания передаточного акта до конца оплаченного арендатором периода.ВС А40-2

Продавец в этом деле гарантийным письмом подтвердил, что перечислит покупателю полученную арендную плату. Чтобы избежать неопределенности, безопаснее включать такое положение непосредственно в договор купли-продажи.

Договор аренды

Есть три условия, которые нужно добавить в договор аренды, чтобы впоследствии избежать споров. Первое условие выгодно арендатору — поможет не потратиться на капремонт, но при этом получить подходящие под свои нужды помещения. Второе — арендодателю: поменять взыскателя в споре по арендованным объектам. Третье условие также выгодно арендодателю, но арендатору оно позволит не потратиться на судебные разбирательства.

Пропишите право арендатора приспособить помещения под свои нужды.

Если выступаете в договоре арендатором, при таком условии в договоре сэкономите на капремонте, но при этом сможете провести реконструкцию — приспособить арендованные помещения под свои цели.

Чтобы доказать в будущем необходимость проведения арендодателем капитального ремонта, при заключении сделки фиксируйте дефекты арендуемого объекта в приложении к договору. В случае спора закажите строительно-техническую экспертизу.

ПРИМЕР  ФОРМУЛИРОВКИ  УСЛОВИЯ,  ЧТОБЫ  МОЖНО  БЫЛО  ПРИСПОСОБИТЬ  ОБЪЕКТ  АРЕНДЫ  ПОД  СВОИ  НУЖДЫ

«Арендатор вправе произвести реконструкцию арендуемых объектов в целях приспособления объектов под цели аренды, установленные настоящим договором. Реконструкция допускается в пределах и с учетом ограничений, установленных действующим законодательством».

Когда пригодится условие и чем оно выгодно арендатору

Пример: арендодатель подал иск к арендатору, чтобы взыскать обеспечительный платеж. Указывал, что арендатор не внес плату за один квартал, поэтому пришлось зачесть в счет оплаты сумму обеспечительного платежа. Поскольку арендатор не восстановил обеспечительный платеж, арендодатель обратился в суд.

Арендатор заявил встречный иск о расторжении договора. Обосновал свои требования так: арендодатель не провел капитальный ремонт, хотя должен был это сделать. Без ремонта здания использовать нельзя.

Апелляция в иске арендодателя отказала, встречный иск удовлетворила. Суд округа согласился с апелляцией.

Верховный суд поддержал нижестоящие инстанции. Оценил условия договора аренды. В нем стороны прописали, что арендатор вправе проводить реконструкцию, чтобы приспособить здания под свои нужды.

Арендодатель пытался убедить судей, что провести капитальный ремонт обязан не он, а арендатор. Суды с этим не согласились: в договоре предусмотрено право, а не обязанность арендатора провести реконструкцию. К тому же реконструкция — это не капремонт. Провести капитальный ремонт должен был именно арендодатель.ВС А40-3

Как избежать невыгодных условий для выкупа имущества

Арендатор вправе через суд заставить арендодателя заключить договор, чтобы выкупить публичное имущество. Но если суд удовлетворит иск не на тех условиях, о которых просил арендатор, последний вправе отказаться заключать договор.

Компания обратилась в суд с иском к комитету имущественных отношений. Просила обязать арендодателя заключить договор купли-продажи арендуемого объекта.

Суд удовлетворил иск, но на условиях, которые предложил комитет. Истец просил цену продажи 4 млн руб., а ответчик предлагал прописать 10 млн руб. Когда решение вступило в силу, арендатор заявил, что отказывается заключать договор аренды на таких условиях.

Комитет посчитал, что договор заключен на основании пункта 4 статьи 445 ГК. Потребовал от арендатора-покупателя заплатить штраф за нарушение обязательства по внесению первого платежа.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Апелляция и кассация оставили решение без изменений.

Верховный суд акты нижестоящих инстанций отменил. В удовлетворении иска отказал. Коллегия указала: решение суда о понуждении к заключению договора замещает волю только того лица, для которого заключение договора обязательно — ответчика, но не истца. Если суд принял решение о заключении договора на условиях, которые отличаются от тех, что предлагал истец, последний вправе отказаться от договора на таких условиях. Обязательства из такого договора не связывают его. Договор не считается заключенным.

Если суд удовлетворил ваш иск о понуждении к заключению договора не на тех условиях, о которых просили, вы вправе отказаться от такого договора. Для этого уведомьте об этом ответчика.

Источник: определение ВС от 29.08.2019 по делу № А56-52992/2018

Включите право арендодателя поменять взыскателя в споре по арендованным объектам.

Такое условие, если выступаете в договоре арендодателем, при расторжении договора позволит вам ходатайствовать о правопреемстве. То есть сможете заменить взыскателя в рамках дела, в котором арендатор успешно требовал от третьего лица освободить объект аренды от расположенного там имущества.

ПРИМЕР  ФОРМУЛИРОВКИ  УСЛОВИЯ,  ПО  КОТОРОМУ  МОЖНО  ХОДАТАЙСТВОВАТЬ  О  ПРАВОПРЕЕМСТВЕ  ПО  ИСКАМ  АРЕНДАТОРА

«В случае если арендатором будет заявлен иск о защите своего права на объект аренды, нарушение которого связано или не связано с утратой владения, арендодатель вправе с момента прекращения договора аренды ходатайствовать о правопреемстве (замене) арендатора на арендодателя в таком судебном споре на любой стадии судебного разбирательства, а также на стадии исполнительного производства».

 Когда пригодится условие и чем оно выгодно арендодателю

Пример: завод арендовал участок, на котором было имущество другой компании — там стояла асфальтосмесительная установка. Завод обратился в суд. Просил понудить ответчика демонтировать имущество и освободить участок.

Суд удовлетворил иск. Однако ответчик решение не исполнил и не убрал с участка имущество.

Позже договор аренды стороны расторгли. Поскольку к этому моменту имущество так и не убрали с участка, арендодатель подал ходатайство о замене взыскателя по делу.

Три инстанции отказали. Указали, что нет оснований для правопреемства. Расторжение договора аренды земельного участка не свидетельствует, что у арендатора больше нет обязанностей по договору. Ведь он еще должен возвратить земельный участок арендодателю в исходном состоянии.

Верховный суд акты нижестоящих инстанций отменил. Высказал позицию, которую выгодно использовать арендодателям. Процессуальное правопреемство должно обеспечивать не только рассмотрение дела с участием правопреемников, но и исполнение судебного акта.

Поскольку имущество не убрали с участка, собственник не мог сдать недвижимость в аренду новому арендатору. Ни компания, ни завод как бывший арендатор, на которого также были возложены обязанности освободить земельный участок, длительное время не исполняли судебное решение. В такой ситуации арендодатель остается единственным лицом, которое заинтересовано в исполнении судебного акта.

Земельный участок лишился обременения. Управомоченным лицом в отношении него остался только арендодатель.ВС А76

Чтобы избежать подобных ситуаций, можно использовать два способа. Первый — обращаться в суд с исковым заявлением об освобождении земельного участка непосредственно арендодателю. Второй — указывать в договоре аренды, что при его прекращении арендодатель вправе требовать замены стороны истца-взыскателя по иску об освобождении объекта аренды от расположенного там имущества третьих лиц.

Определите момент, с которого арендная плата считается измененной.

Если арендуете недвижимость у государства или муниципалитета, рискуете тем, что арендодатель повысит размер платы. При этом он не только не предложит заключить допсоглашение, но даже и не уведомит вас об изменениях. Это касается случаев, когда применима регулируемая арендная плата.

Условие, по которому увеличение регулируемой арендной платы возможно только по дополнительному соглашению, не сработает. Суды его игнорируют. Поэтому советуем сразу зафиксировать, что арендодатель не уведомляет арендатора и не оформляет с ним допсоглашение при изменении регулируемой арендной платы.

Хотя для арендатора такое условие невыгодно, это позволит избежать споров с контрагентом и лишних расходов на судебное разбирательство. Уже при заключении договора тот, кто будет его подписывать с вашей стороны, будет осознавать, что не стоит ждать уведомления об изменении размера платы.

ПРИМЕР  ФОРМУЛИРОВКИ  УСЛОВИЯ,  ПО  КОТОРОМУ  АРЕНДОДАТЕЛЬ  ВПРАВЕ  ПОВЫСИТЬ  РАЗМЕР  РЕГУЛИРУЕМОЙ  ПЛАТЫ  БЕЗ  УВЕДОМЛЕНИЯ

«Ввиду того, что арендная плата по настоящему договору является регулируемой, изменение ее размера происходит в момент принятия уполномоченным органом соответствующего решения вне зависимости от факта подписания дополнительного соглашения к настоящему договору и/или направления арендодателем уведомления в адрес арендатора».

 Когда пригодится условие и чем оно выгодно арендатору

Пример: общество решило через суд обязать департамент городского имущества заключить договор купли-продажи помещения. Эту недвижимость общество арендовало и как субъект малого предпринимательства решило выкупить.

Департамент отказал, обосновав тем, что у общества накопились долги по аренде после увеличения размера платы. Арендатор возражал — стороны не заключали дополнительные соглашения об изменении ставки арендной платы.

Верховный суд поддержал арендодателя. К спорному договору применялась регулируемая арендная плата. Чтобы ее изменить, госоргану достаточно принять соответствующий акт.

Коллегия по экономическим спорам указала: если к договору применима регулируемая арендная плата, ее изменение происходит, когда госорган принимает соответствующее решение. Вносить изменения в договор аренды не нужно, даже если в этом договоре написано, что менять его условия возможно только с помощью дополнительного соглашения.ВС А40-4

Договор подряда

Если ваша компания выступает заказчиком, включите в договор подряда условие, которое поможет не переплатить за выполненные подрядчиком работы.

Пропишите условие о твердой цене за выполненные работы.

Если согласуете в договоре подряда твердую цену и возможность ее изменить исключительно с помощью дополнительных соглашений, подрядчик не сможет требовать оплаты стоимости выполненных работ сверх такой цены.

ПРИМЕР  ФОРМУЛИРОВКИ  УСЛОВИЯ,  ЧТОБЫ  ЗАКРЕПИТЬ  ТВЕРДУЮ  ЦЕНУ  В  ДОГОВОРЕ  ПОДРЯДА

«Стороны пришли к соглашению, что цена в договоре является твердой. Любое ее изменение возможно только посредством заключения дополнительных соглашений».

Когда пригодится условие и чем оно выгодно заказчику
 

Пример: подрядчик подал иск, просил взыскать стоимость работ. Первая инстанция отказала. В ходе выполнения работ подрядчик увеличить установленную твердую цену не требовал.

Апелляция решила иначе — иск удовлетворила, с чем согласилась кассация. Суды изучили условия договора и сделали вывод, что у сторон при заключении сделки было намерение установить не твердую цену, а приблизительную.

Верховный суд направил дело на новое рассмотрение в апелляцию, указал на ошибки второй инстанции. Апелляция не учла, что стороны договора подряда выбрали твердую цену договора. Договорились: чтобы ее изменить, нужно заключить допсоглашения.

Подрядчик работы выполнил и сдал. Стороны подписали соглашение, в котором установили итоговую стоимость работ. Заказчик заплатил твердую цену подрядчику. После этого соглашение об изменении цены стороны не заключали.ВС А40-5 Главное в статье Скрыть

Когда арендатору придется вносить арендную плату до регистрации договора

Условие о том, что арендную плату начисляют только после регистрации договора, не спасет арендатора. Ему все равно придется платить и до регистрации, если есть два условия. Первое — объект он фактически получил. Второе — он нарушил обязанность осуществить государственную регистрацию договора.

Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании арендной платы.

Три инстанции отказали, сослались на условие договора аренды, по которому плата начинала начисляться со дня государственной регистрации договора.

Верховный суд отменил акты нижестоящих судов, направил дело на новое рассмотрение.

Договор нужно толковать таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. В этом споре по договору на арендатора возложили обязанность в течение 14 дней обратиться с заявлением о его регистрации. Указанную обязанность арендатор исполнил только через год после того, как получил во владение земельный участок по акту приема-передачи.

Государственная регистрация сделки необходима для осведомленности третьих лиц. Для сторон договора сделка считается совершенной с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям.

Источник: определение ВС от 13.02.2019 по делу № А40-668/2018

Договор хранения

Если по договору хранения вы поклажедатель, включите в договор условие, которое поможет не потерять деньги, если хранитель некачественно окажет услуги по договору.

Запретите хранителю требовать вознаграждение, если он не отдает вещь.

В таком случае хранитель не сможет требовать плату за свои услуги, если без объяснения причин не возвратит вещь. Он также должен будет вернуть вам деньги, которые получил в счет вознаграждения.

ПРИМЕР  ФОРМУЛИРОВКИ  УСЛОВИЯ,  КОТОРОЕ  ЛИШАЕТ  ХРАНИТЕЛЯ  ВОЗНАГРАЖДЕНИЯ  ЗА  ВЕСЬ  ПЕРИОД,  ЕСЛИ  ОН  ПОТЕРЯЛ  ВЕЩЬ

«Хранитель лишается права требовать от поклажедателя вознаграждения в случае, если хранение прекращено по обстоятельствам, за которые отвечает хранитель, в частности, при утрате объекта хранения. В таком случае вознаграждение не уплачивается даже за период, когда хранение действительно осуществлялось».

Попрактикуйтесь проверять и согласовывать договоры, чтобы помогать бизнесу, а не тормозить его, в программе «Правовая защита компании 2020» в Высшей школе Юрист компании

Когда пригодится условие и чем оно выгодно поклажедателю
 

Пример: поклажедатель попросил хранителя вернуть имущество, но тот просьбу проигнорировал. Вместо того чтобы отдать вещь, подал иск к поклажедателю о взыскании вознаграждения за хранение.

Первая инстанция установила, что имущество потеряли. Но при этом удовлетворила требование об оплате соразмерно доказанному сроку хранения имущества. Апелляция и суд округа согласились.

Верховный суд решил иначе, указал: несмотря на потребление услуги по хранению в процессе ее оказания, это обязательство направлено на достижение конечного результата — выдачу имущества поклажедателю в надлежащем состоянии по окончании срока хранения. Именно в этом заключается интерес поклажедателя.

Хранитель, который не обеспечил сохранность имущества, должен отвечать за это. Не важно, в течение какого срока он надлежаще исполнял свои обязанности и в какой момент их нарушил.

Хранитель не вернул поклажедателю его имущество без указания мотивов. Он не вправе требовать вознаграждения вне зависимости от того, в какой период хранения утрачена вещь.ВС А82

 
Звезда
за правильный ответ
Тест
Неправильно
Правильно!
Стороны оформили договор поставки. В нем указали, что покупатель вправе отказаться от договора, если поставщик вовремя не передаст товар. Поставщик обязан возместить разницу между ценами по договору и замещающей сделкой. При этом заключить такую сделку покупатель вправе еще до расторжения договора с первоначальным поставщиком. Как отнесется к такому условию суд?
Условие, что покупатель вправе заключить замещающую сделку до расторжения договора, действительно. Покупатель, как только найдет нового поставщика, может сразу оформить с ним сделку. И это не помешает потребовать от предыдущего поставщика возместить убытки — разницу между ценами в первоначальном договоре и в такой замещающей сделке.
Признает его недействительным и не взыщет разницу между ценами
Сошлется на него, чтобы взыскать убытки в пользу покупателя