Все статьи номера
Не прочитано
11
Чиновники
Работа с налоговой

Четыре схемы аренды: как юристу избежать претензий ФНС

Павел Зюков, Старший партнер, руководитель налоговой практики Coleman Legal Services

Главное в статье

1

Как доказать налоговой необходимость в субаренде

2

Что поможет обосновать выбор более низкой ставки аренды

3

Когда удастся подтвердить реальность договора с посредником

4

Как разделить бизнес арендатору и сохранить право на вмененку

Участники арендных отношений используют разные схемы сотрудничества, они законны и признаны в деловом обороте. Но инспекторы видят в них способы получения необоснованной налоговой выгоды, снимают расходы и отказывают в вычете НДС. Из статьи узнайте, как избежать претензий налоговиков.

Субаренда через взаимозависимые компании

Арендатор может сдать в субаренду свое помещение или его часть.615 ГК

В этом случае у арендатора появляется прибыль. Налоговики обвиняют компании в фиктивности расходов на аренду и утверждают, что арендатор получил необоснованную выгоду.

Пример: компания арендовала помещение у собственника под продажу автомобилей и автосервис. Срок соглашения с официальным дилером автомобилей истекал, а помещение не подходило, чтобы заключить новое дилерское соглашение. Компания не стала продлевать аренду. Собственник устранил недостатки, расширил помещения и сдал их в аренду другому лицу. Когда компании снова понадобились помещения для бизнеса, она вынуждена была заключить уже договор субаренды.

На проверке инспекторы сняли расходы с субарендатора. Компанию обвинили в получении необоснованной налоговой выгоды. По мнению инспекторов, компания могла заключить договор аренды напрямую с собственником. С этим согласились суды трех инстанций. Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение.

Во-первых, инспекторы не пояснили, как субаренда привела к необоснованной налоговой выгоде. Налоги надо анализировать у всех участников сделки, а не только у субарендатора. Уход от налогов должен приводить к потерям бюджета, чего в данном деле не было. Все участники сделки заплатили налоги.

Во-вторых, инспекция не заявляла о фиктивности сделок. При этом утверждала, что участники имитировали субарендные отношения, чтобы увеличить арендную плату.

В-третьих, компания пояснила, что срок аренды истекал, а первоначальное помещение не отвечало требованиям нового дилерского соглашения. Поэтому арендный договор расторгли. Собственник устранил недостатки и, чтобы помещение не простаивало, сдал помещение в аренду третьему лицу. Бывший арендатор все же заключил новое дилерское соглашение, но арендовать помещение у собственника компания уже не смогла, поэтому стала субарендатором. Налогоплательщик пояснил специфику бизнеса — это торговля автомобилями, поэтому так необходимы были оборудованные площади, хороший подъезд.ВС А40

Другой спор тоже выиграл субарендатор. Инспекторы заявили о формальности сделки. По мнению инспекторов, участники сделки формально завысили цену на субаренду, чтобы получить налоговую выгоду. Субарендатор объяснил разницу в аренде: арендатор отремонтировал помещение и установил дополнительное оборудование, которое потом использовал субарендатор.А03

Как избежать претензий налоговиков.

Докажите, что размер арендной платы соответствует рыночному уровню. Перед сделкой проанализируйте размер арендной платы по аналогичным площадям на схожих условиях. Результат анализа оформите в виде служебной записки. Распечатайте данные о размере арендной платы по нескольким схожим объектам и рассчитайте ее средний рыночный размер. Расчет оформите бухгалтерской справкой.

Убедиться в благонадежности контрагентов помогут сведения из информационных ресурсов: ЕГРЮЛ, базы исполнительных производств и арбитражных судов, а также специальных сервисов, например из сервиса Юрист компании Контрагенты. Распечатки страниц с сайтов надо сохранить.

Чтобы налоговики не обвинили компанию в получении необоснованной налоговой выгоды, не заключайте сделки с взаимозависимыми и подконтрольными сторонами. Например, где участники одни и те же учредители, руководители, работники, родственники сотрудников. Не используйте одинаковые IP-адреса, контактные телефоны представителей, общие интернет-сайты.

Аренда с участниками на спецрежимах

Оцените риски заключения договоров с помощью сервиса Юрист компании Контрагенты. Если есть аффилированность, сервис покажет связи руководителя контрагента с другими компаниями

Чтобы сэкономить на налоге на прибыль, компании переводят доходы от сдачи имущества в аренду на дружественную компанию с льготным налогообложением — или на упрощенца, или на предпринимателя. Например, собственник сдает в аренду объект дружественному лицу по минимальной цене. Последний заключает договор субаренды с реальными арендаторами по рыночной стоимости. В результате основная часть дохода облагается льготными ставками. В дальнейшем доход можно вывести в форме дивидендов, безвозмездной передачи.

Налоговики проверяют стоимость аренды. Они объясняют свои действия тем, что искажение стоимости в несколько раз — уход от налогов. Инспекторы обвиняют компании в фиктивности сделок и могут посчитать выручку исходя из рыночных цен. Как результат — доначислят компании налоги, пени и штраф.

В суде арендодателю приходится доказывать, что он добросовестный налогоплательщик. Он должен пояснить, почему сдал имущество взаимозависимой компании по более низкой цене, когда мог заключить договор напрямую с конечным арендатором. Если это сделать не получится, спор закончится в пользу инспекции, а арендодателю придется платить налог и штрафы.А29

Например, налогоплательщик владел ¼ здания торгового центра. Арендаторов на упрощенке выбирал сособственник здания с ¾ доли. Арендная плата от субарендаторов арендаторам аккумулировалась на счетах сособственника и еще одной организации. В совместном бизнесе инспекторы увидели признаки взаимозависимости двух собственников здания.

По мнению инспекторов, налогоплательщик создал схему и получил скрытый доход. Собственники и арендаторы заключили трехсторонние договоры аренды с правом передачи имущества в субаренду без согласия арендодателя. В итоге арендаторы на упрощенке сдали в субаренду помещения по более высокой цене.

Суды отменили доначисления инспекции. Арендную плату налогоплательщик и сособственник получали раздельно по соответствующим долям: 75 и 25 процентов. Инспекторы не доказали, что цена по сделке отличалась от рыночного уровня.А04

Как избежать претензий налоговиков.

Сравните цену на аренду других схожих объектов. Проверьте деловую репутацию арендатора. Критерии оценки могут быть такими: длительность работы на рынке товаров и услуг, уровень качества продукции, рентабельность продаж, участие в арбитражных спорах в качестве ответчика, кредитная история. Все сведения можно получить из открытых источников. В случае спора это докажет должную осмотрительность при выборе контрагента. Суд поддержит арендодателя, если обосновать разумность экономических причин субаренды для плательщиков на упрощенке.А57, А04

Можно отбиться от претензий инспекторов о получении выгоды, даже если компания сдаст помещения взаимозависимому контрагенту по цене выше рыночной более чем на 20 процентов.

Постановление Восточно-Сибирского округа от 31.01.2017 № Ф02-8037/2016

Отклонение от рыночного уровня можно обосновать особенностями сделки. Высокую арендную плату оправдают оплата в рассрочку, удобное расположение помещений, массовый поток покупателей через торговую точку, дополнительные услуги — охрана, клининг. Эти условия надо прописать в договоре аренды.

Аренда через агента

Подозрения у налоговиков вызывает аренда через посредника. Они считают, что компания заключила агентский договор и получила налоговую выгоду.

Пример: инспекторы установили, что отчеты агента не подтвердили его участие в поисках арендаторов. Посредник не вел переговоры и не заключил договоры аренды площадей. Кроме того, у сторон ранее были договорные отношения и без посредников. Суд согласился, что документооборот выглядит формально.А70

В другом деле компания попыталась оформить коммунальные платежи в виде компенсации, которая якобы не облагается НДС. Такие действия вызовут претензии налоговиков, и суд их поддержит.А55 Оказание коммунальных услуг арендаторам — составная часть операции по аренде, поэтому она облагается НДС.ВАС

Как избежать претензий налоговиков.

В договоре пропишите, что часть арендной платы рассчитывается как стоимость коммунальных услуг, которые потребил арендатор. Тогда он сможет учесть эту сумму в расходах и заявить НДС к вычету.

В сделках с посредниками подготовьте доказательства реальности договора. Арендодателю нужно собрать документы, которые подтвердят деловую репутацию контрагента: выписки из ЕГРЮЛ, распечатки с официальных сайтов в интернете — ФНС, базы исполнительных производств и арбитражных судов. Сообщения с электронной почты по заключению договора надо сохранять.

Подтвердить реальность услуг по поиску арендаторов, которые оказал агент, помогут электронная переписка с подборками арендаторов, предложение по скидкам. Доказать, что цена соответствовала уровню рыночных, поможет информация из СМИ.

Дробление бизнеса при сдаче объекта в аренду

Самая распространенная схема дробления — разделить один бизнес на несколько внешне самостоятельных организаций или предпринимателей. Тогда каждый из них может соблюдать лимиты и оставаться на спецрежимах.

Например, в одном торговом зале арендуют площади сразу несколько арендаторов на вмененке. Налог выгоден — он не зависит от фактической выручки и прибыли компании. Платить ЕНВД можно, если площадь торгового объекта не превышает 150 кв. м.346.26 НК Если компании или предприниматели взаимозависимые, арендуют площади больше 150 кв. м, то инспекторы пересчитают налоги по общей системе организатору схемы.

Учет необоснованных расходов на аренду ФНС включила в перечень частых нарушений, который опубликовала на nalog.ru 15 апреля 2019 года

Например: предприниматель на ЕНВД вел розничную торговлю. Как превысил лимит, перешел на общую систему и передал в аренду 40 торговых точек разным предпринимателям на спецрежимах. Инспекторы обвинили его в дроблении: формальный перевод работников, общие — ведение бухучета, логотип и товарный знак, единый программный продукт для учета остатка.

В суде отбиться от претензий арендодателю помогли показания работников арендаторов. Они сообщили, что каждый арендатор регулярно посещал магазин, самостоятельно нанимал на работу и увольнял сотрудников. Бывшим сотрудникам арендодателя после перехода к арендатору повысили зарплату.А05

В другом споре предприниматель зарегистрировал компанию с таким же видом деятельности, которым занимался сам. Директор компании — бывший работник предпринимателя. Инспекторы обвинили его в дроблении бизнеса с целью сохранить право на упрощенку. Но он доказал, что схемы нет. Штат предпринимателя увеличился после регистрации новой организации. Общих работников с компанией не было. Каждый налогоплательщик вел реальную деятельность и платил налоги в бюджет.А49

Компаниям не всегда удается доказать законное дробление бизнеса. Например, у предпринимателя был в собственности торговый зал площадью 380 кв. м. Но в декларации по ЕНВД он отражал лишь 32 кв. м. Часть помещения он сдал в аренду трем компаниям. Две оформил на себя, одну на супругу.

Налоговики решили, что предприниматель раздробил бизнес: вход в магазин был общий, вывеска одна. Все компании использовали один и тот же склад. Выкладка товара была общей без разделения. Фактически компании деятельность не вели.

Суд счел доначисления правомерными. У предпринимателя не было экономических причин создавать эти компании. Взаимозависимость повлияла на экономический результат.А50

Пример из практики

Суд признал, что предприниматель заключил договоры аренды площадей в двух ТЦ в разное время и на разный срок

Истец

Указывал, что площадь каждого арендованного помещения в двух ТЦ не превышала 150 кв. м.

Ответчик

Считал, что предприниматель разделил бизнес с целью сохранить право на ЕНВД.

Суд

Предприниматель арендовал части зала в двух торговых центрах. Площадь каждой части не превышала 150 кв. м. Налоговики утверждали, что два торговых центра — это фактически один бизнес. Схема размещения торгового зала помогла подтвердить общую площадь, которую арендовал предприниматель.

Источник: постановление АС Поволжского округа от 06.07.2018 по делу № А49-9922/2017

Как избежать претензий налоговиков.

Надо обособить торговую площадь: вход в офисы сделать отдельным, помещения оформить в разных стилях. Например, инвентарный план торгового зала поможет доказать обособленность помещения.А13

Инспекторы не смогут заявить о разделении бизнеса, если стороны арендуют офисы и склады не друг у друга, а у сторонней компании. В интернете надо создать отдельные сайты компаний.

 
Звезда
за правильный ответ
Тест
Неправильно
Правильно!
Предприниматель на вмененке арендовал два помещения в торговом центре площадью 145 кв. м. и 121 кв. м. Как ему подготовиться, чтобы в будущем подтвердить, что он обоснованно применяет льготный налоговый режим?
Наличие одной вывески, одного входа в здание и общих складских помещений свидетельствует об общности бизнеса. О формальном разделении площадей может свидетельствовать использование единых рекламных материалов, осуществление оплаты через одного кассира (определение ВС от 27.08.2018 № 304-КГ18-12160).
Сделать для каждого помещения отдельные входы, вывески, кассы и торговые площади
Получить письменное подтверждение от других арендаторов, что он не использует два помещения как единый торговый объект