Без соглашения о намерениях теперь не обойтись: как его усилить

Юристу достаточно включить несколько пунктов в соглашение о намерениях, и этот документ, который ни к чему не обязывает, станет предварительным договором. Контрагенту придется заключить основной договор на согласованных условиях. Что компании добавить в этот «необязательный» документ, чтобы контрагенту не удалось отказаться от будущей сделки, узнаете из статьи.

Сошлитесь на договор, который стороны должны заключить после соглашения

Зафиксируйте в соглашении о намерениях, что стороны обязуются на его основе заключить определенный договор не позднее установленной даты. В этом случае суд признает соглашение о намерениях предварительным договором, с помощью которого можно понудить контрагента заключить основной договор.^{429 ГК} При этом не включайте в соглашение о намерениях оговорку о том, что оно не является офертой, обязательством сторон заключить в будущем основной договор или не имеет юридической силы. Если же пропишете в соглашении такую оговорку, суд не признает его предварительным договором.

Если из текста документа не следует обязанность заключить будущую сделку, суд не признает, что соглашение имеет юридическую силу.^А65 Например, стороны подписали протокол о намерении заключить в будущем договор аренды нежилых помещений для размещения в них аквапарка и фитнес-центра. В протоколе о намерениях стороны указали, что оно не имеет обязательной юридической силы, не является офертой, предварительным договором или другим обязательством, в рамках которого необходимо заключить договор аренды.

Потенциальный арендатор направил гарантийное письмо, где просил арендодателя приступить к отделке и подготовке помещений к коммерческой деятельности. Арендодатель выполнил его просьбу, в том числе разработал дизайн-проект помещений. Арендатор вскоре отказался заключать основной договор. Арендодатель обратился в суд с иском к арендодателю о взыскании убытков.

Три инстанции отказали в иске. Они посчитали недоказанным, что стороны на основании протокола о намерениях приняли на себя обязательства в будущем заключить договор аренды.^А33

Если стороны уже заключили договор на основании соглашения о намерениях, то можно доказать договоренности, которые они включили в документ. Например, стороны заключили договор аренды участка. Вскоре арендодатель через суд потребовал у арендатора вернуть участок без строений.

Три инстанции отказали в требовании. Суды выяснили, что договор аренды стороны заключили, чтобы исполнить соглашение о намерениях, в котором договорились о совместной застройке территории. Стороны не расторгли ни соглашение о намерениях, ни договор аренды, который возобновлен на неопределенный срок. Кроме того, участок передали в аренду уже со строениями, и стороны не договаривались, что арендатор должен вернуть земельный участок без них.^А40

Укажите существенные условия будущего договора

Чтобы суд квалифицировал соглашение о намерениях как предварительный договор, пропишите существенные условия основного договора либо порядок их согласования в будущем. В ином случае суд откажет в иске.

Суды анализируют условия соглашения, чтобы сравнить, похожи ли они на условия предварительного договора. В частности, считают, что указание базовой цены сделки или четкой формулы расчета окончательной стоимости по основному договору купли-продажи свидетельствует о том, что стороны по факту заключили предварительный договор.^А56

Пример: общество и компания заключили соглашение о намерениях, по условиям которого обязались учредить три организации в форме ООО. Компания не исполнила обязанность. Общество, которое считало, что стороны заключили предварительный договор, обратилось в суд с иском о понуждении компании учредить организации в форме ООО.

Три инстанции отказали в иске. Решили, что соглашение о намерениях не отвечает требованиям, которые закон предъявляет к предварительному договору. В частности, не содержит существенные условия: размер уставного капитала создаваемых юридических лиц, номинальную стоимость доли учредителей, порядок и сроки оплаты доли в уставном капитале обществ.

Суды указали, что договор о намерениях сторон — это не предварительный договор о заключении договоров об учреждении юридических лиц. Следовательно, договор о намерениях не может быть основанием понудить ответчика к заключению договоров об учреждении обществ в предложенной истцом редакции.

Кроме того, истек год с момента заключения договора о намерениях. Это влечет прекращение обязательств по нему.^А73

В другом деле общество обратилось в суд с иском к учреждению об исполнении обязанностей из протокола о намерениях. К ним относилась в том числе обязанность заключить и зарегистрировать долгосрочный договор аренды помещения.

Суды указали, что протокол о намерениях не содержит необходимых условий. Например, информацию о размере арендной платы — существенного условия договора аренды недвижимости.

Также суды установили, что площадь помещения стороны признали приблизительной, ни на каких схемах или планах ее не согласовали. Значит, стороны не пришли к единому мнению по поводу объекта договора аренды. Протокол о намерениях не отвечает требованиям, которые предъявляют к предварительному договору. Суды в иске отказали.^А40-1

В соглашение, кроме возмещения убытков, можно включить штрафные санкции на случай, если основной договор не будет заключен. Однако, если в документе нет существенных условий основного договора, суд их не взыщет.^А41

Пример: застройщик и общество заключили договор, по которому намеревались в будущем заключить договор долевого участия в строительстве жилого дома. В свою очередь общество заключило предварительный договор купли-продажи квартиры с физлицом.

Застройщик уклонился от заключения договора долевого участия. Общество было вынуждено заплатить физлицу неустойку и обратилось в суд к застройщику о взыскании неустойки, реального ущерба и упущенной выгоды.

Три инстанции отказали в иске, даже несмотря на то, что стороны назвали соглашение о намерениях предварительным договором. Суды установили, что между сторонами возникли разногласия относительно условий основного договора.

Застройщик не подписал направленный ему обществом проект договора долевого участия, так как не согласился с условием о сроке и порядке уплаты цены этого договора. При этом застройщик неоднократно направлял обществу для подписания свой проект договора долевого участия, которое оно не подписывало. Стороны не передали урегулирование разногласий на рассмотрение суда, поэтому нельзя признать застройщика уклоняющимся от заключения договора.^А41-1