Все статьи номера
Не прочитано
6
Компания
Субаренда

Договор аренды досрочно расторгли. Как субарендатору защитить свои права

Константин Гричанин, Заместитель директора судебной практики ПАО «НК “Роснефть”»
Андрей Громов, Магистр частного права, к. ю. н.

Чем поможет: заставить собственника заключить новый договор или взыскать с него убытки.

У субарендатора нет таких средств защиты, как у арендатора: права следования, которое практика вывела из статьи 617 ГК.ВАС Также субарендатор лишен преимущественного права на заключение в течение года договора аренды на новый срок.ГК Но у него есть свои возможности защититься при досрочном прекращении договора аренды. В статье рассказали, на что вправе рассчитывать субарендатор, когда его просят освободить занимаемые помещения.

Какое требование заявить субарендатору, если он не хочет освобождать помещения

Субарендатор вправе требовать от арендодателя заключить договор напрямую, когда досрочно прекратили договор аренды.ГК-1 То есть он может обратиться с иском об исполнении обязательства в натуре. В этом правиле две особенности.

77
процентов исков по спорам об аренде удовлетворили суды за первое полугодие 2018 года

Первая особенность — предметом новой аренды будет только то имущество, которое находилось во владении и пользовании субарендатора. Например, арендатор занимал ранее все помещения в торговом центре, а субарендатор — только отдельные павильоны. На них он и сможет претендовать.

Вторая особенность — срок новой аренды будет тот же, что и срок действия субаренды. На более длительный период субарендатор не вправе рассчитывать.

Если субарендатор предъявляет исковое заявление об исполнении обязательства в натуре, то к подобным требованиям суд применит пункт 4 статьи 445 ГК. Договор будет считаться заключенным на условиях, которые указаны в решении суда, с момента вступления его в законную силу.

Сколько времени есть у субарендатора, чтобы предъявить требование

Субарендатор должен возвратить имущество арендодателю и вправе предложить ему заключить договор напрямую, как только узнает о досрочном прекращении договора аренды. Направить предложение арендодателю нужно в течение разумного срока.

Затягивать с уведомлением опасно — из-за промедления субарендатор потеряет право на заключение договора с арендодателем. Не стоит откладывать предложение надолго: например, в одном деле срок в два месяца суд признал неразумным. Субарендатор слишком поздно сообщил арендодателю о желании заключить договор.А45

Когда субарендатор вправе потребовать возместить убытки

Зачастую арендодатель не хочет вступать в договорные отношения с субарендатором. Обычно для этого есть три причины. Первая — собственник планирует вновь сдать все помещения одному лицу, а не заключать договоры с каждым субарендатором в отдельности. Вторая причина — есть потенциальные контрагенты, которые предлагают более высокую цену, чем была установлена по прекращенному договору аренды. Третья — собственник не хочет какое-то время сдавать имущество в аренду в принципе, а намерен использовать его для собственных нужд.

Если собственник помещений будет игнорировать просьбы субарендатора заключить новый договор, то за такой период неисполнения обязательства субарендатор вправе взыскать убытки за просрочку.ВС Если же субарендатор вовсе утратит интерес к заключению договора в части спорных помещений, он вправе отказаться от принятия исполнения в натуре.ГК-2 Взамен он вправе обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, которые причинены неисполнением обязательства.ГК-3

Субарендатору сложно взыскать убытки с арендодателя. Суды чаще всего отказывают, поскольку не видят причинную связь между действиями арендодателя и убытками субарендатора.А56

Свои права субарендатор может реализовать, если договор аренды прекратили не из-за его нарушений. Например, суд откажет субарендатору в обязании собственника заключить договор аренды напрямую, если в период действия субаренды он пользовался вещью ненадлежаще.А40

Пример из практики

Субарендатору не возместят убытки из-за расторжения договора, если собственнику самому пришлось освобождать недвижимость по требованию госоргана

Истец

Взыскивал реальный ущерб и упущенную выгоду из-за прекращения субаренды.

Ответчик

Возражал, поскольку ему тоже вынужденно пришлось освободить помещения.

Суд

Не удовлетворил иск субарендатора. По договору его должны были известить о прекращении субаренды за месяц, но сообщили только за неделю. Ответчик пояснил, что он сам арендовал спорные площади и узнал о необходимости освободить их тоже за неделю. После этого сразу известил субарендатора. К тому же собственник помещений тоже не по своей воле расторг договор аренды — городской комитет потребовал освободить земельный участок, на котором стоял павильон со спорными помещениями.

Источник: постановление АС Северо-Западного округа от 28.01.2019 по делу № А56-30277/2018

Что делать субарендатору, если помещения продали или сдали в аренду

В статье 618 ГК нет правила, что при отчуждении прежним арендодателем помещения субарендатор вправе требовать от нового собственника заключить с ним договор на этот объект, в отношении которого на момент продажи отсутствовали какие-либо обременения.

Определение ВС от 20.12.2018 по делу № А40-142102/2017

Арендодатели иногда продают вещь, на которую претендует субарендатор. Перед ним возникает вопрос: получится ли в суде понудить нового собственника к заключению договора? У судов два мнения по этой ситуации.

Первое, которое встречается реже, — субарендатор вправе рассчитывать на заключение с ним договора, даже если арендодатель уже продал вещь третьему лицу. Чаще всего судьи встают на сторону субарендатора по той причине, что новым собственником оказывается бывший арендатор.

Пример: компания взяла в аренду нежилое помещение и передала его в субаренду обществу. Позже компания выкупила имущество и решила на этом основании расторгнуть договор с субарендатором. Общество отказалось покидать занимаемые площади, поэтому новый собственник обратился в суд. В иске он потребовал от субарендатора освободить нежилое помещение.

Три инстанции отказали компании в исковом заявлении и удовлетворили встречный иск общества — обязали истца заключить с ответчиком договор аренды. Суды указали, что на момент прекращения договора аренды имелось действующее соглашение субаренды. Поэтому общество вправе требовать заключить с ним новый договор. Судьи также отклонили довод компании, что невозможно заключить договор аренды, поскольку спорные площади уже взяло в аренду третье лицо.А60

Второе мнение — субарендатору не удастся понудить заключить с ним договор, если арендодатель уже продал вещь третьему лицу.А56-1 Суды указывают, что при отчуждении вещи субарендатор уже не сможет потребовать заключить договор аренды с новым собственником.

Аналогично субарендатор не сможет заявить требование о передаче ему арендованной вещи, если собственник успеет сдать ее в аренду третьему лицу. Не имеет значения, когда передали объект в пользу других арендаторов: до или после вступления в законную силу решения суда о понуждении к заключению договора аренды. В обоих случаях субарендатор не сможет воспользоваться иском о признании договора аренды собственника с третьим лицом недействительным или о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды.

Ранее в практике судов встречалась позиция: если собственник передал вещь в аренду уже при наличии прямого договора с бывшим субарендатором, заключение договора в отношении одной и той же вещи приводит к недействительности второго договора аренды.А41 Однако этот подход Верховный суд признал неверным.

Пример: Коллегия по экономическим спорам пояснила, что у арендатора, который лишен возможности использовать вещь по причине того, что ранее ее передали другому арендатору, есть специальный способ защиты. Он вправе потребовать возместить ему убытки и уплатить установленную договором неустойку. Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительности этих сделок. Такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.ВС-1

Суды Московского округа признавали договор с третьим лицом недействительным, когда вещь передали в аренду третьему лицу еще до вступления в законную силу решения суда о понуждении собственника к заключению договора аренды. Верховный суд выступил и против такой практики.

Пример: Коллегия Верховного суда указала, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок не влечет недействительности договора аренды, который заключили с третьим лицом.ВС-2 Субарендатор же, тем более, не имеет подобных прав и может довольствоваться только иском об убытках.

Пример из практики

Субарендатор не вправе требовать от нового собственника заключить с ним договор, если на момент продажи отсутствовали какие-либо обременения

Истец

Требовал заключить новый договор аренды.

Ответчик

Указывал, что купил имущество без обременений.

Суд

Ранее в другом процессе суд признал недействительным допсоглашение о продлении субаренды с трех до девяти лет. Поэтому ее срок закончился до того, как у помещений сменился собственник. Поскольку на момент купли-продажи не было никаких обременений, новый собственник не обязан заключать договор с субарендатором.

Источник: определение ВС от 20.12.2018 по делу № А40-142102/2017

Как субарендатору защититься от попыток собственника лишить его права аренды

Субарендатору недостаточно предъявить иск к собственнику имущества о понуждении к заключению договора аренды. Нужно еще подать ходатайство, в котором просить наложить обеспечительные меры в отношении объекта аренды. Это единственный легальный способ для субарендатора обеспечить себе возможность пользоваться спорной вещью.

Суд должен запретить собственнику распоряжаться вещью. В таком случае у субарендатора будет возможность при нарушениях со стороны собственника оспорить дальнейшие его сделки по распоряжению объектом аренды по пункту 2 статьи 174.1 ГК.

Субарендатор вправе просить об обеспечительных мерах в виде невозврата либо удержания вещи до разрешения судебного дела. В этом случае есть риск того, что собственник захочет взыскать с субарендатора неосновательное обогащение в размере арендной платыА40, если суд откажет в удовлетворении требования об обязании заключить договор.А56-2

Успех в суде и заключение договора аренды не гарантируют субарендатору, что он реально получит спорную вещь во владение и пользование. При прекращении договора аренды автоматически прекращается и договор субаренды, а значит, законопослушный субарендатор должен возвратить вещь собственнику, после чего добиваться заключения договора аренды через суд. Это позволяет собственнику, который не хочет передавать вещь субарендатору, распорядиться ею, например продать или сдать в аренду третьему лицу. Поэтому субарендатору необходимо заявлять об обеспечительных мерах.

Пример из практики

Собственник взыщет плату, которую не внес субарендатор, как неосновательное обогащение в размере, который установлен в договоре субаренды

Истец

Требовал от субарендатора погасить задолженность по аренде.

Ответчик

Заявлял, что не использовал помещения в спорный период.

Суд

Взыскал с субарендатора неосновательное обогащение. В связи с расторжением договора аренды прекратилась и субаренда, однако субарендатор не освободил помещения и продолжил ими пользоваться, плату не вносил. Три инстанции поддержали собственника. Суды взыскали сумму исходя из размера арендной платы, которая была установлена в договоре субаренды.

Источник: постановление АС Северо-Западного округа от 12.04.2017 по делу № А56-44447/2013

Чтобы избежать рисков при заключении и расторжении договора, пройдите курс по договорной работе в Высшей школе Юрист компании.

 
Звезда
за правильный ответ
Тест
Неправильно
Правильно!
Компания арендовала целое здание и сама сдавала один этаж обществу в субаренду. Собственник здания расторг договор аренды. Какое требование вправе заявить общество-субарендатор?
Субарендатор вправе подать иск о понуждении к заключению договора аренды. Предметом новой аренды будет только то имущество, которое находилось во владении и пользовании субарендатора.
Передать ему по новому договору аренды все здание целиком
Предоставить тот этаж, который субарендатор занимал ранее