Все статьи номера
Не прочитано
6
Договоры
Обзор ВС

ВС подсказал, как заработать на ошибках контрагента при аренде

Евгений Четырус, Заместитель главного редактора, к. ю. н.

Что в статье: выводы Верховного суда по аренде из первого обзора практики за 2019 год.

Верховный суд защитил стороны, которые теряют деньги в аренде из-за поведения контрагентов. Он пояснил:ВС помимо взыскания реального ущерба, неустойки и пеней есть еще возможности получить потерянные суммы. Читайте, когда компания вправе вернуть недополученные суммы арендной платы и возместить иные свои убытки. В статье — нетипичные случаи, когда можно получить деньги с контрагента, который о вас уже забыл. Главное в статье Скрыть

За невыгодную сделку арендодателя с новым контрагентом заплатит бывший арендатор

Арендатор допускает просрочку по оплате, и с ним расторгают договор. Он рискует не только тем, что теряет помещения, погашает долги и платит неустойку. Бывшему арендатору также придется возмещать убытки, которые несет арендодатель с новым контрагентом. Такой вывод включил Президиум Верховного суда в свой новый обзор практики.ВС-1

Компания арендовала у предпринимателя помещения. Стороны решили, что арендодатель вправе будет расторгнуть договор, если арендатор дважды допустит просрочку по оплате. Так и случилось: компания неоднократно задерживала платежи. Поэтому предприниматель направил письмо контрагенту и сообщил, что расторгает договор.

Поскольку арендатор задолжал предпринимателю, последний через суд взыскал причитающиеся платежи и пени. Но на этом бывший арендодатель решил не останавливаться. Он потребовал от компании возместить убытки.

Предприниматель посчитал, что из-за расторжения договора потерял часть прибыли. Договор с новым арендатором оказался менее выгодным. Компания раньше платила за аренду 170 тыс. руб. в месяц. К тому же цену регулярно увеличивали из-за инфляции — такое условие тоже было в прекращенном договоре. С новым арендатором удалось договориться о цене в 160 тыс. руб. Разницу арендодатель решил получить за счет компании и обратился в суд с исковым заявлением.

Три инстанции отказали предпринимателю. Суды решили, что компания не виновата, что у истца возникли убытки. Предприниматель ведь сам добровольно согласился на менее выгодную цену с новым арендатором.

Судьи высказали мнение, что требовать возмещение убытков можно лишь при отрицательной разнице. Это те случаи, когда цена заменяющего договора выше цены расторгнутого, то есть расходы кредитора по новому договору превышают такие расходы по первоначальному. При этом в законе нет прямого указания на такое правило, его судьи вывели сами.

Верховный суд отменил акты нижестоящих инстанций. Коллегия при разрешении этого спора выстроила логическую цепочку, которую могут использовать арендодатели, чтобы взыскать убытки в связи с замещающей сделкой.

Бывший арендатор виноват в том, что платил не вовремя и накопил долги. Из-за этого предпринимателю пришлось расторгнуть договор и заключить новый с другим арендатором. Этот договор был не такой выгодный — арендодатель получал меньше денег. Поэтому бывший арендатор должен компенсировать разницу между прекращенным договором и замещающей сделкой.

Истец требовал в этом споре 2 млн руб. Эта сумма накопилась за 2,5 года, пока действовал новый договор. Предприниматель в суде пояснил, что был вынужден согласиться на меньшую цену, чтобы минимизировать свои потери. Ему пришлось срочно искать нового арендатора и соглашаться на его условия.А50 Главное в статье Скрыть

Как опровергнуть доводы контрагента, который не хочет возмещать убытки по замещающей сделке

Какую уловку применит арендатор

Чем опровергнуть довод арендодателю

Кредитор вправе требовать возместить убытки по замещающей сделке, только если его расходы по новому договору превышают траты по старому. Арендодатель в новой сделке не понес более крупных расходов, поэтому не вправе требовать компенсацию.В статье 393.1 ГК нет нормы, которая разрешает кредитору требовать возместить расходы в виде отрицательной разницы: когда они больше по новому договору по сравнению с предыдущим. Иное толкование лишает арендодателя возможности компенсировать потери из-за меньшей цены в новой сделке.
Арендодатель не вправе требовать компенсацию, ведь он заключил не один замещающий договор, а несколько с иными сроками взамен прекращенной аренды.Пленум Верховного суда разрешает кредитору заключать несколько сделок, которые замещают расторгнутый договор (п. 12 постановления Пленума Верховного суда от 24.03.2016 № 7).
Арендодатель передал помещения в ином техническом состоянии, чем по первоначальному договору.Статья 393.1 и глава 34 ГК не говорят, чтобы условия о состоянии арендуемых объектов были идентичными. Главное в статье Скрыть

Арендодатель не передает помещения. На что вправе рассчитывать арендатор

Арендатору, который не получил имущество, убытки вместе с неустойкой возместит контрагент

Если арендодатель заключил несколько договоров аренды на одно и то же помещение, эти сделки нельзя признать недействительными. Арендатор, которому контрагент не передал имущество, вправе потребовать возместить убытки и уплатить договорную неустойку. Об этом напомнил Верховный суд в своем обзоре практики и сделал еще один вывод.ВС-2 Даже если в ЕГРН есть запись об аренде, это не означает, что такое обременение действовало на момент заключения нового договора.

63
млрд рублей взыскали суды по спорам из договоров аренды в прошлом году

Компания заключила с обществом договор аренды. Когда арендатор пошел его регистрировать, Росреестр отказался вносить сведения в ЕГРН. Оказалось, что в реестре есть запись об обременении того же имущества уже действующей арендой.

Общество обратилось в суд, оно просило признать недействительной сделку аренды с компанией. Первая инстанция отказала, но апелляция и кассация удовлетворили иск.

Верховный суд напомнил: арендатор не вправе требовать передать ему помещения, которые уже находятся в аренде у третьего лица, или признавать по такой причине сделку недействительной. Если же вещь еще не передали, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше. Если это невозможно установить — тот, кто раньше предъявил иск.

Арендатор вправе потребовать возмещения убытков. Также он может взыскать договорную неустойку.

Коллегия Верховного суда указала, что запись в ЕГРН об аренде недвижимой вещи сама по себе не препятствует тому, чтобы внести в реестр запись о другом договоре аренды той же вещи. Это допустимо, например, если обременение устанавливают на весь объект недвижимости в целом, однако исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору. В частности, когда арендаторы используют разные части недвижимой вещи.

Верховный суд отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на пересмотр. Судам придется выяснить, были ли действующие договоры аренды на момент заключения сделки.А40

Если помещения изъяли без оснований, незаконный владелец возместит упущенную выгоду

Государство компенсирует неполученные доходы компании, которую лишили недвижимости из-за незаконных действий чиновников. Например, арендную плату как упущенную выгоду заплатит госорган, чьи сотрудники или служащие подделали документы, чтобы получить помещения в собственность. В таком случае разбирался Верховный суд.

Компания выкупила здание. Затем городской департамент забрал эту недвижимость — через суд признал за собой право собственности. Позже компания доказала, что город незаконно отсудил объект. Оказалось, что сотрудники департамента подделали документ, который суд положил в основу своего решения.

С момента выселения из здания до дня, когда компания вернула себе актив, прошло четыре месяца. До перехода недвижимого объекта департаменту компания сдавала помещения в аренду. Поэтому она решила взыскать как упущенную выгоду суммы, которые не получила за время, пока недвижимостью владел город.

Первая инстанция удовлетворила иск компании. Суд взыскал 10 млн руб. Апелляция отменила это решение. С ней согласилась и кассация. Суды указали, что не доказано противоправное поведение департамента, поэтому и платить он не должен.

Верховный суд решил иначе: когда сотрудники департамента подавали поддельные документы, они действовали не в своих интересах. Они представляли госорган. Поэтому и отвечать за их действия должен департамент.

Компания потеряла часть своего дохода. Она четыре месяца не могла сдавать в аренду помещения. Это упущенная выгода, которую должен компенсировать госорган.

Источник: определение ВС от 20.12.2018 по делу № А40-135360/2017

Что включить в договор подряда, чтобы избежать рисков — узнайте в курсе «Поставка, подряд, услуги» Высшей школы Юрист компании.

 
Звезда
за правильный ответ
Тест
Неправильно
Правильно!
Арендатор не платил полгода. Из-за этого арендодатель расторг договор, нашел нового арендатора и сдал ему помещения по более низкой цене. Какие суммы арендодатель вправе взыскать с предыдущего контрагента?
Арендодатель вправе взыскать не только долг и договорную неустойку, но и убытки — разницу между старым договором аренды и новой замещающей сделкой. Это возможно, когда предыдущий арендатор виноват в расторжении договора, а новая сделка оказалась менее выгодной.
Только долг по прекращенному договору и неустойку
Только убытки из-за расторжения договора
Долг, неустойку и убытки из-за расторжения договора