Все статьи номера
Не прочитано
10
Компания
Аренда

Аренда офиса. На каких условиях настоять юристу

Кирилл Буряков, Партнер Lex Borealis
Олеся Корнева, Партнер Lex Borealis

Что в статье: 11 условий, которые нужно включить в договор, чтобы потом не оправдываться перед директором.

С января НДС повышается до 20 процентов — проверьте действующий договор, чтобы узнать, кто платит разницу. В статье — условия, на которых нужно настоять юристу, чтобы у компании не было потерь в течение срока аренды, а также степень критичности этих условий для компании. Главное в статье Скрыть

Очень важно

Важно

Можно рискнуть

На какие условия в договоре обратить внимание

Условия типового договора аренды с крупным арендодателем грозят лишними расходами. Поэтому до его подписания проверьте следующие пункты.

Схема заключения и срок аренды.

Арендуйте помещение на срок более одного года. Для арендатора невыгодно заключать краткосрочный договор. Арендодатель может произвольно повысить ставку на второй и последующие годы аренды. Поэтому в интересах арендатора заключить именно долгосрочный договор на период больше одного года.

Главное в статье СкрытьКогда заключаете долгосрочный договор аренды, имейте в виду, что до его государственной регистрации он имеет силу только для сторон договора, но не для третьих лиц.ВАС73 Поэтому, если до регистрации договора сменится собственник помещения, есть риск, что арендатор не сможет добиться регистрации договора.ВАС165 Поэтому лучше заключить на срок до регистрации долгосрочного договора краткосрочный, который вступает в силу с даты подписания. Оба договора подписывают одновременно.

Продление срока.

Согласуйте право арендатора продлить договор на заранее определенных условиях в одностороннем порядке. Укажите, что будете извещать арендодателя уведомлением. Если это условие арендодатель отвергает, предусмотрите комфортный срок для согласования условий продления договора. Например, не позднее 3–6 месяцев до истечения срока аренды.

Индексация ставки.

Просите снизить размер индексации ставок платы и ее компонентов. Часто в процессе переговоров арендодатели соглашаются уменьшить их по сравнению с начальной позицией. Например, на рынке офисной недвижимости Москвы часто начальное предложение арендодателя о ежегодной индексации ставки аренды на уровне 7–10 процентов, но в итоге многие соглашаются зафиксировать ее на уровне 3–5 процентов в год.

Приостановление выплаты арендной платы.

Предусмотрите, что, если арендодатель в течение определенного времени не предоставляет коммунальные или другие ключевые услуги, что мешает арендатору нормально вести бизнес, арендная плата перестает начисляться. Например, если не работают лифт в высотном здании, кондиционирование, отопление. Для IT-компаний проблемой может быть нестабильная работа интернета. Если нарушение не устранят, это должно быть основанием расторгнуть договор.

Изменение ставки НДС.

Укажите, что в случае увеличения ставки НДС размер платы соответствующим образом уменьшается. Тогда арендатор не будет платить больше, чем планировал.

 Компенсация расходов на отделку помещения.

Типовые договоры предусматривают, что расходы арендаторов на отделку не компенсируют. Исключение — эксклюзивная отделка, которая добавляет стоимости помещению. Чаще всего арендатору вместо компенсации расходов дают «арендные каникулы». Их срок зависит от стоимости отделки и площади помещений.

Помимо арендных каникул арендатору следует просить арендодателя компенсировать расходы на отделку, если договор расторгли по причинам, за которые отвечает арендодатель. В этом случае арендодатель должен компенсировать расходы пропорционально оставшемуся сроку аренды. Главное в статье Скрыть

Как сэкономить с помощью допсоглашения к краткосрочному договору аренды

Если отделкой помещения занимается арендатор, налоговый орган может отказать в начислении амортизации в отношении неотделимых улучшений в течение срока по долгосрочному договору, если одновременно с ним подписан краткосрочный договор аренды. Налоговики считают, что начислять амортизацию можно только в течение срока действия одного договора аренды, в рассматриваемом случае — краткосрочного.

Решить проблему можно так: заключите краткосрочный договор и допсоглашение к нему об изменении условия о сроке, то есть преобразуйте краткосрочный договор в долгосрочный. На регистрацию в этом случае подавайте краткосрочный договор и дополнительное соглашение к нему. До даты государственной регистрации будет действовать краткосрочный договор аренды, а в указанную дату вступит в силу соглашение об изменении срока, и он продолжит действовать уже как долгосрочный. В этом случае Минфин соглашается с правомерностью амортизации в течение всего срока аренды.

Источники: письма Минфина от 21.11.2012 № 03-03-06/1/601, от 11.08.2017 № 03-03-06/1/51578

Ограничение ответственности.

Согласуйте в договоре, что арендатор в любом случае не будет компенсировать арендодателю суммы упущенной выгоды.

Ответственность арендатора по всем нарушениям договора ограничьте согласованной суммой. Обычно устанавливают суммы, которые кратны базовой арендной плате за 9–12 месяцев.

Изменение обстоятельств.

Исключите возможность расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств по статье 451 ГК. Уберите условие о применении нормы, если хотите заключить «нерасторгаемый» договор.

Расторжение договора.

Согласуйте, что арендодатель вправе без суда расторгнуть договор только из-за серьезных нарушений арендатора. Например, если арендатор долго не платит за аренду либо причинил существенный вред помещению.

Исключите положения, что любое нарушение дает арендодателю право отказаться от договора. Укажите, что договор из-за несущественных нарушений расторгается только в суде. Например, если арендатор разместит рекламу без согласия арендодателя. Установите, что у арендатора будет срок исправить нарушения, прежде чем арендодатель воспользуется правом расторгнуть договор.

Согласуйте внесудебный порядок расторжения договора, если арендодатель существенно нарушит его условия, и определите исчерпывающий перечень таких нарушений. Включите в договор право арендатора расторгнуть договор досрочно.

ПРИМЕР  ФОРМУЛИРОВКИ

«Арендатор после [дата] имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора, предварительно направив Арендодателю соответствующее письменное уведомление. В этом случае Договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении Арендатора, но в любом случае не ранее, чем по истечении [6] месяцев после получения Арендодателем уведомления Арендатора».

Последствия прекращения договора.

Определите последствия расторжения договора по инициативе каждой из сторон. Урегулируйте вопрос с компенсацией расходов на отделку.

ПРИМЕР  ФОРМУЛИРОВКИ

«В случае расторжения договора арендатором по причинам, за которые отвечает арендодатель, последний должен не позднее даты прекращения договора возвратить арендатору обеспечительный платеж (или иное обеспечение), [компенсировать стоимость отделки (пропорционально оставшемуся сроку аренды),] а также [уплатить согласованный сторонами штраф/ возместить расходы в размере […]]».

Аналогичным образом сформулируйте ответственность арендатора, если договор расторг арендодатель. Например, он может удержать депозит и потребовать от арендатора уплатить штраф или возместить расходы, но не более определенной суммы.

Субаренда.

Если это необходимо, включите в договор согласие арендодателя на передачу помещений в субаренду. Например, аффилированным компаниям арендатора.

Что учесть, если арендуете офис в новом здании или на этапе строительства

Составьте письмо о намерениях. Отразите в нем важные для арендатора позиции. Арендодатель часто отказывается вносить в договор ключевые положения, которые не были отражены в письме о намерениях

Иногда арендатор заключает предварительный договор на этапе строительства либо арендует помещение в состоянии «под отделку». Еще можно договориться выкупить помещение по окончании срока аренды. Такие условия усложняют юридическую сторону вопроса и несут в себе дополнительные риски. Их можно снизить, если заранее проверить условия договора и переписать их под себя.

Аренда на этапе строительства.

Когда здание еще не построено, арендатор рискует сильнее, многое зависит от того, какой договор заключат стороны: предварительный либо аренды будущей вещи.

Если заключаете предварительный договор, проверьте срок заключения основного договора, который будет существенным условием, и последствия его несоблюдения арендодателем. Включите право арендатора отказаться от договора, если помещение не готово в согласованный срок либо возможность для него согласовать продление срока на определенных условиях.

Проверьте наличие предварительных условий для заключения основного договора, включая ввод здания в эксплуатацию, регистрацию права собственности, постановку на кадастровый учет.

Детально опишите в договоре арендуемые помещения, приложите поэтажные планы из проектной документации на строительство объекта, которая прошла экспертизу, с указанием границ помещений.ВАС54 Если в проектную документацию по объекту потом внесут изменения, подпишите допсоглашение к предварительному договору с актуализированным описанием помещений.

Посмотрите, включены ли подробные требования к планировке и отделке помещений, если отделку выполняет арендодатель, в том числе право арендатора контролировать качество работ.

Зафиксируйте гарантии возврата денег в случае досрочного прекращения договора, включая банкротство застройщика, если арендатор оплачивает существенные суммы арендодателю, например обеспечительный депозит, или финансирует отделку. Предпочтительно запросить банковскую гарантию либо поручительство.

62
миллиарда рублей взыскали суды в прошлом году по арендным спорам

По договору аренды будущей вещи арендатор защищен больше, чем по предварительному. Здесь применяются общие положения о договоре аренды, но с одной разницей: на момент заключения договора объект аренды еще не создан. Арендодатель будет обязан передать арендатору помещения, а не заключить основной договор.

В договоре аренды будущей вещи предусмотрите ответственность за просрочку. Заключение такого договора упростит оформление арендных отношений, так как вместо двух или трех договоров — предварительного, долгосрочного или краткосрочного — можно заключить только договор аренды будущей вещи. Поэтому, если у арендатора сильная переговорная позиция, настаивайте на заключении договора аренды будущей вещи.

Аренда помещений в новом здании.

Запросите у арендодателя и проанализируйте основную разрешительную документацию: разрешение на строительство и на ввод здания в эксплуатацию, заключение о соответствии объекта техническим регламентам, документы о праве на землю. Этим вы снизите риски, которые связаны с признанием здания самовольной постройкой.

Что проверить в аренде с правом выкупа

Договор аренды с соглашением о праве выкупа можно структурировать с помощью опциона. Проверьте условия возникновения права на выкуп: не ранее и не позднее определенной даты, при отсутствии задолженности.

Посмотрите выкупную цену и порядок ее оплаты. По возможности в приложении согласуйте проект договора купли-продажи.

Проверьте порядок реализации опциона. Арендатор направляет уведомление о намерении воспользоваться правом на выкуп и подписанный проект договора купли-продажи. Арендодатель в течение согласованного срока после получения этих документов подписывает их и направляет обратно. Так соблюдается требование закона о составлении одного документа. Опцион презюмируется возмездным, плату за опцион не засчитывают в счет платежей по договору и не возвращают при отказе от выкупа. Но эти условия можно изменить в договоре.

Источники: ст. 550, п. 3 ст. 423, п. 3 ст. 429.2 ГК
 
Звезда
за правильный ответ
Тест
Неправильно
Правильно!
Вы хотите арендовать помещение в здании, которое еще только строится. Перед вами выбор: оформить предварительный договор или договор аренды будущей вещи. Какой выгоднее заключить?

Лучше заключить договор аренды будущей вещи. Кроме того, что потребуется меньше договоров, по нему арендатор защищен больше, так как к этому договору применяются общие положения ГК об аренде.

Предварительный, в котором указать все важные условия основного договора, чтобы избежать споров в дальнейшем
Аренды будущей вещи, так как это все упрощает: договор заменит сразу предварительный, долгосрочный или краткосрочный договор аренды