Все статьи номера
Не прочитано
11
Чиновники
Готовые решения

Администрация завысила ставку арендной платы. Юристы оспорили решение

Ольга Ларина, Юрист АО «Сталепромышленная компания»

Кому поможет решение: арендаторам муниципальных и государственных земельных участков.

Проблема

Городские власти требовали внести арендную плату за участок. Земельный комитет обследовал участки, которые находятся в муниципальной собственности. По итогам установил, что компания использует и не оплачивает земельный участок площадью 54 тыс. кв. метров с апреля 2013 года по май 2016-го. При этом общество не заключило договор аренды.

Местные власти предъявили требование о взыскании 32 млн рублей. В обоснование требований указали, что объекты недвижимости общества фактически используются под производство изделий из металла и их складирование.

При расчете земельный комитет применил ставку арендной платы от 2 до 6,4 за земельный участок 42 тыс. кв. метров с видом разрешенного использования «земельные участки под организациями обрабатывающего производства» и от 2,5 до 5,4 за участок 12 тыс. кв. метров «земли учреждений под складами и базами». Муниципалитет применил ставку арендной платы исходя из фактического использования.

Компания не согласилась с представленным расчетом администрации. Юристы посчитали применение ставки арендной платы необоснованным.

Сложность защиты прав и интересов организации состояла в том, что ранее суды уже соглашались с подходом администрации о подлежащих применению ставках.

Решение

Юристы обжаловали требование администрации. Общество обратилось в суд с заявлением о признании требования об оплате задолженнности и обязании произвести перерасчет платы за пользование незаконным (дело № А60-31586/2016).

Вскоре администрация предъявила встречный иск о взыскании долга (дело № А60-33352/2016). Суд первой инстанции объединил дела в одно производство.

Юристы компании сослались на принцип экономической обоснованности расчета арендной платы за земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности.

Размер арендной платы зависит от доходности участка с учетом категории земель, к которой он отнесен, и разрешенного использования.582 Поэтому размер платы за земельный участок и применяемую ставку следует определять исходя из вида разрешенного, а не фактического использования.

Вид разрешенного использования определяется на основании информации, которая указана в кадастровом паспорте. Согласно документу, земли, которые арендует общество, относятся к «землям предприятий строительного, дорожного и коммунального машиностроения». Законодательство области относит такой вид использования участка к «прочим земельным участкам» при ставке арендной платы 1,5.1855

Арендатор представил договор купли-продажи зданий цеха и склада, в соответствии с которым к нему перешло право пользования земельным участком 45 тыс. кв. метров. Кроме того, на этой же территории располагаются здания и сооружения, которые принадлежат третьим лицам. В связи с этим арендную плату следует рассчитывать исходя из фактически занятой площади.

Юристы указали на трехлетний пропуск исковой давности по требованиям за апрель — июль 2013 года и представили свой расчет арендной платы за период с июля 2013-го по декабрь 2016 года на 9,7 млн рублей.

Первая инстанция удовлетворила исковые требования администрации не в полном объеме.

Суд согласился с доводами общества о частичном пропуске исковой давности и правомерности исчисления платы за период с августа 2013-го по май 2016 года, принял для расчетов размер площади земельного участка 45 тыс. кв. метров. В остальном занял позицию администрации и посчитал возможным «сузить разрешенный вид использования земельного участка до фактического» и применить ставку арендной платы по ставкам под складами и базами для организаций обрабатывающего производства.

Cуд решил, что администрация правомерно рассчитала плату по ставкам исходя из фактического вида использования участка, а не разрешенного. Суд взыскал с организации задолженность в размере 25 млн рублей.А60

Апелляция оставила решение без изменения. Она не обосновала, почему следует применять ставку, на которой настаивала администрация.А60-1

Результат

Юристы добились направления дела на новое рассмотрение.А60-2

Доводы жалобы, которая оспаривает выводы о необходимости при расчете руководствоваться фактическим видом использования, отклонены. Но кассация признала неверным расчет платы в части определения его площади. Пояснила, что нижестоящие суды не приняли во внимание, что на участке находятся объекты недвижимости других лиц. Они тоже обязаны платить за пользование спорным земельным участком. Кроме того, суд округа указал, что в деле не обоснован расчет арендных платежей.