Все статьи номера
6
Договорная работа

Строительный подряд. Что прописать в договоре, чтобы свести споры к минимуму

Последнее обобщение практики по строительному подряду делал ВАС 17 лет назад. Поэтому юристы подрядчиков и заказчиков вынуждены действовать вслепую либо самостоятельно искать судебную практику. Мы подготовили рекомендации по самым важным условиям договора строительного подряда. Пригодятся и при заключении новых договоров, и в суде.
 
Светлана Соркина, старший юрист, руководитель практики «Недвижимость и строительство» Hogan Lovells

Чаще всего у сторон договора строительного подряда возникают разногласия по следующим условиям:

— сроки: их согласованность и последствия просрочки;

— качество выполненных работ: правомерность отказа в приемке работ, требований об устранении недостатков;

— оплата работ: вопросы изменения цены договора, согласования и оплаты дополнительных работ, а также вопросы оплаты выполненных работ.

В статье мы рассмотрим эти условия подробнее и расскажем, какие меры помогут предотвратить споры между заказчиком и подрядчиком.

Сроки

До недавнего времени большое количество судебных разбирательств было посвящено несогласованности условий о сроках в договоре строительного подряда (начальный и конечный сроки, сроки оплаты работы). Сейчас сроки строительных работ можно обусловить определенными действиями либо наступлением обстоятельств (ст. 327.1 ГК РФ). Например, можно привязать начало работ к уплате аванса заказчиком. Если заказчик не внесет аванс, подрядчик вправе не приступать к работе и отказаться от договора (п. 23 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.16 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Срок оплаты работы можно поставить в зависимость от встречных действий подрядчика. Например, предоставления банковской гарантии, устранения недостатков в работах (постановление АС Западно-Сибирского округа от 02.02.17 по делу № А70-9503/2015).

Стороны договора строительного подряда также часто спорят о продлении сроков исполнения обязательств и их последствиях. Так заказчики, как правило, требуют компенсации от подрядчика за увеличение сроков строительства или оспаривают требования подрядчиков о возмещении убытков, возникших в связи с увеличением сроков, если увеличение сроков произошло по инициативе заказчика или по его вине, а подрядчики оспаривают отказ заказчика от договора вследствие нарушения сроков выполнения работ.

Nota bene!

Чтобы снизить риск споров, фиксируйте взаимоотношения сторон в письменной форме. Для этого можно использовать не только двусторонние акты, но и другие документы. Например, письма в адрес контрагента с описанием текущих обстоятельств. В случае спора переписка поможет разобраться в хронологии событий и причинах конфликта.

Рекомендации. Чтобы снизить риск спора, добавьте в приложения к договору график реализации проекта. В графике предусмотрите ключевые этапы работ, просрочка по которым может повлечь задержку реализации всего проекта или привести к штрафам по другим договорам.

Подробно пропишите в договоре основания для просрочки выполнения работ:

— по вине заказчика (например, непредоставление строительной площадки и/‌или технических документов в срок, установленный контрактом);

— по вине подрядчика (например, задержка начала выполнения работ, выполнение работ с отставанием от графика более чем на пять рабочих дней);

— из-за обстоятельств непреодолимой силы;

— в результате проверки государственных органов, влияющей на выполнение работ и ведущей к приостановлению работ;

— обнаружение на строительной площадке обременений, препятствующих строительству.

Укажите в договоре, какие последствия наступают в случае просрочки по каждому из оснований. Важный момент: риски просрочки изначально лежат на подрядчике. Если подрядчик хочет изменить ситуацию, нужна специальная оговорка — когда он не отвечает за просрочку и имеет право на увеличение сроков работ, а иногда и пересогласование стоимости. Как правило, это любые случаи, когда просрочка наступила не по вине подрядчика. Хотя в договорной работе подобные соглашения встречаются все реже.

На случай спора фиксируйте в письменной форме в двустороннем или одностороннем акте (в зависимости от обстоятельств) задержки выполнения работ и их причины.

Приемка работ

Здесь основные поводы для споров — уклонение заказчика от приемки работ и необоснованный отказ заказчика от оплаты из-за отсутствия доказательств работ.

Судебная практика по таким спорам неоднозначна. С одной стороны, подрядчик может подтвердить выполнение работ актами приемки по форме КС-11, в котором указаны спорные работы, а также документами об оплате работ заказчиком (определение ВС РФ от 30.07.15 № 305-ЭС15-3990 по делу № А40-46471/2014, постановление АС Московского округа от 20.05.16 по делу № А40-114700/15).

«Не используйте для приемки акты по форме К-2, К-3. В них нельзя указать замечания к качеству работ»

С другой стороны, суды не признают факт окончательной оплаты работ (без разбивки на выполненные работы) и акт проверки исполнения контракта достаточным доказательством, подтверждающим приемку работ заказчиком (определения ВС РФ от 24.08.15 № 302-ЭС15-8288 по делу № А58-3662/2014, от 09.02.15 № 309-ЭС14-1949 по делу № А07-15407/2013, постановление Девятого ААС от 26.12.16 по делу № А40-102919/16)

Рекомендации. Фиксируйте в договоре документы, подписание которых признается сторонами надлежащей приемкой результатов работ. Как правило, это акты приемки-передачи результатов работ по форме, установленной договором. Стороны подписывают такие акты либо после завершения ключевого этапа реализации проекта, либо после завершения строительных работ. Не рекомендуется указывать в качестве таких документов акты по форме К-2, К-3, так как в них невозможно указать замечания к качеству работ.

Пропишите в договоре конкретный срок на приемку работ и закрытый перечень оснований для отказа для приемки, а также его последствия. Обычно заказчик вправе отказать в приемке работ, если есть замечания по качеству работ или их составу. В этом случае предусмотрите в договоре срок для устранения недостатков и повторную приемку работ.

Чтобы обеспечить больший комфорт заказчику, в договорах иногда предусматривают его право привлечь стороннего подрядчика для устранения недостатков и недоделок. Подрядчик в таком случае компенсирует затраты заказчика на указанные работы, а в договор включают возможность удержать часть вознаграждения подрядчика на сумму такой компенсации.

В договор можно включить процедуру приемки с участием стороннего технического эксперта, который поможет разрешить разногласия сторон. Это целесообразно, когда позволяет бюджет проекта или сложность проекта требует привлечь независимого эксперта.

Качество работ

Для заказчика всегда есть риск неполной ответственности подрядчика за некачественные работы. А подрядчик рискует отвечать за недостатки, возникшие не по его вине. Неконкретные требования к результату работ, размытые сроки на устранение недостатков и другие ошибки часто приводят к спорам между сторонами.

Рекомендации. Детализируйте в договоре результат работ, который нужен заказчику. Это одинаково важно для обеих сторон. Нужно расписать объем работ и технические параметры строящегося объекта, а также обязательные к использованию подрядчиком технические требования, регламенты и документацию. В договоре необходимо указать цель использования результата работ.

Включите в договор детальную процедуру устранения недостатков, в которой укажите:

— сроки проверки работ на наличие (отсутствие) недостатков;

— сроки устранения недостатков в зависимости от работ;

— процедуру повторной приемки результатов работ.

Если договор связан со строительством сложного и комплексного проекта — предусмотрите привлечение технического эксперта. Его задача — провести экспертизу выполненных работ, в том числе в случаях, когда стороны не могут договориться о природе недостатков (например, вызваны они ошибками в исходных данных, проектной документации или действиями подрядчика).

Изменение цены договора

Иногда в ходе строительства требуется увеличить цену договора. Гражданское законодательство предусматривает ряд оснований, когда подрядчик вправе требовать увеличения стоимости работ, в том числе в случае выполнения дополнительных работ.

«Заказчик не всегда может отказаться от договора, если стоимость работ выросла»

У заказчика возникает неоднозначная ситуация. С одной стороны, он вправе отказаться от исполнения договора, если не согласен с необходимостью дополнительных работ или возросшей стоимостью. С другой стороны, заказчик часто не может использовать право на отказ от договора из-за различных обстоятельств. Например, когда выбирал подрядчика на тендере, осуществляется этап работ, на котором невозможно передать проект другому подрядчику.

В судебной практике есть однозначный подход к подобным спорам, когда договор заключен по законодательству о закупках. Госзаказчик не обязан оплачивать дополнительные работы подрядчика, если не изменил первоначальную цену контракта в соответствии с процедурой, которая установлена законом (определение ВС РФ от 26.01.16 № 303-ЭС15-13256). Аналогичной практики по спорам между коммерческими организациями пока нет.

Рекомендации. Фиксируйте все дополнительные работы в дополнительных соглашениях к договору. Включите в договор обязанность подрядчика заранее уведомлять заказчика о существенных обстоятельствах, из-за которых увеличивается стоимость работ или нужно выполнить дополнительные работы. Примеры таких обстоятельств:

— изменение цен на материалы, оборудование (укажите процент увеличения);

— нахождение на строительной площадке предметов, представляющих интерес с точки зрения истории и археологии (археологических находок, монет и ценных предметов, а также предметов антиквариата, сооружений), неучтенных коммуникаций, требующих переноса, и т. д.

Подробно определите в договоре комплекс работ и конечный результат. Это поможет избежать споров, какие работы были дополнительными.

Если проект позволяет заказчику поменять подрядчика, не стоит ждать, пока подрядчик поменяет цену договора в судебном порядке. Направьте подрядчику уведомление о приостановлении всех работ и откажитесь от договора. После этого возместите цену за выполненную часть работ и по возможности привлеките другого подрядчика (определение ВС РФ от 20.10.16 № 305-ЭС16-12779 по делу № А41-25844/2015).