Все статьи номера
Не прочитано
5
Рискованная сделка

Аренда в строящемся здании. Как не потерять оплату и арендаторов

Аренда помещений в строящихся торговых центрах имеет специфику. Арендодатели ищут арендаторов до введения объектов в эксплуатацию, чтобы заранее заполнить помещения здания. Арендаторы заинтересованы в том, чтобы их помещения приносили прибыль с даты, когда центр откроется. Они хотят быстрее получить доступ на объект, чтобы начать ремонтные работы.

Арендодателю необходимо сохранить максимально длительный срок аренды в отношении еще не оформленного помещения и удержать арендатора, если право собственности на торговый центр оформляется дольше, чем предполагалось. Попытка решить две задачи одновременно может усложнить договор и привести к противоречию его условий. В результате арендодатель рискует потерять арендаторов, а также внесенные ими средства.

Сделка

Арендодатели заключают с арендаторами соглашения, которые содержат элементы различных договоров (соглашение о передаче помещений для проведения ремонтных работ до ввода объекта в эксплуатацию и обязательство сторон заключить в будущем договор аренды). Такие договоры считаются смешанными (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Поскольку стороны имеют в виду аренду, воспользуемся термином «комплексный договор аренды», так как он точнее раскрывает экономический смысл заключаемых соглашений.

Nota bene!

Арендатор вправе взыскать с арендодателя стоимость неотделимых улучшений (постановление ФАС Московского округа от 01.10.12 по делу № А40-94592/11-28-807).

Согласно пункту 3 статьи 429 и статье 608 ГК РФ, передаваемое в аренду имущество нужно индивидуализировать, арендодатель должен быть собственником данного имущества. Стороны заключают комплексные договоры аренды, поскольку невозможно соблюсти указанные условия до завершения строительства. ВАС РФ считал возможным передавать в аренду объекты недвижимости, на которые арендодатель не получил разрешение на ввод в эксплуатацию (постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.13 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды“», далее — постановление № 13). Договор аренды не становится недействительным от того, что арендодатель не зарегистрировал право собственности на объект аренды (абз. 2 п. 10 постановления № 13). Пленум также указал на недопустимость признавать договор незаключенным или недействительным, если стороны фактически исполняют его (п. 15 постановления № 13).

Правомерность допуска арендаторов на строящийся объект подтвердил Президиум ВАС РФ в постановлении от 08.10.13 № 3589/13 по делу № А40-75971/10-112-388. Он рассматривал налоговый спор. Оценке подверглась практика предоставления арендаторам помещений в строящихся торговых центрах для проведения ремонтных и отделочных работ до ввода объекта в эксплуатацию и оформления арендодателем права собственности. Суд не нашел противоречия указанной практики положениям статьи 608 ГК РФ. Он признал действительным договор аренды помещений. Суд посчитал, что арендодатель вправе сдавать помещения в торговом центре, который не ввели в эксплуатацию.

Арендодатели подписывают договор о передаче помещений для проведения ремонтных и отделочных работ. В нем стороны обязуются заключить в будущем краткосрочный (до оформления недвижимости в собственность арендодателя), а затем и долгосрочный договор аренды. Такой договор часто дает арендатору возможность отказаться от аренды. Причина этого — сложная конструкция подобных соглашений. Она приводит к ошибкам, которые арендатор может использовать в своих интересах.

Риски

Nota bene!

Суды не считают дату регистрации прав на объект событием, которое с неизбежностью наступит. Не связывайте с таким событием дату заключения основного договора.

Арендодатель рискует остаться без обеспечительного платежа и арендаторов. Последние вправе отказаться от договора комплексной аренды, если арендодатель не исполнит свои обязательства. Так происходит, когда стороны не заключают договор долгосрочной аренды в срок, который они указали в комплексном договоре. Это случается, если арендодатель не успевает оформить право собственности на объект аренды. Кроме того, судебная практика позволяет арендаторам взыскивать предоставленное ими ранее обеспечение (аналог обеспечительного платежа, «обеспечительный депозит», «страховой депозит» и т. д.). Суд квалифицирует его как неосновательное обогащение (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 10.10.16 по делу № А19-16377/2015) .

Важно понять, по какой причине стороны не заключили договор долгосрочной аренды. Арендодателю удастся сохранить за собой обеспечительный платеж, если стороны не подписали долгосрочный договор аренды не по его вине. Например, арендатор не взыскал неосновательное обогащение по договору, который суд признал смешанным. Арендатор принял помещения, чтобы вести ремонтные работы, и обязался за них платить. В том же соглашении стороны договорились заключить основной договор аренды в будущем — когда арендодатель оформит помещения в собственность. Позже стороны расторгли соглашение. Суд пришел к выводу, что арендатор не вправе требовать неосновательное обогащение за имущество, которое арендодатель передал ему по согласованной стоимости для ремонта (постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.13 № 9798/12).


Данная правовая позиция содержится и в других судебных актах по аналогичным спорам (постановления ФАС Московского округа от 30.08.10 № КГ-А40/9487–10 по делу № А40-120594/09-3-980, ФАС Северо-Западного округа от 05.02.14 № Ф07-10154/2013 по делу № А56-6976/2013).

Если арендатор уклоняется от подписания акта приема-передачи помещения и заключения долгосрочного договора аренды, вина арендодателя отсутствует. Арендатор не имеет права возвратить обеспечительный платеж. Эту сумму нельзя рассматривать как неосновательное обогащение. Комплексный договор аренды становится невыгодным арендодателю, если сложная конструкция соглашения приводит к противоречию его условий, которое может использовать арендатор. Например, арендодатель старался учесть судебную практику и удержать арендатора, если право собственности на торговый центр будет оформляться дольше, чем предполагалось. Попытка решить две задачи усложнила соглашение. В результате арендодатель допустил ошибку: в предварительном договоре он поставил срок заключения основного договора в зависимость от даты регистрации права собственности на объект аренды. При этом арендодатель руководствовался статьей 190 ГК РФ, которая определяет срок не только точной датой, но и ссылкой на конкретное событие, которое неизбежно наступит в будущем. Суд решил, что государственная регистрация права собственности не относится к таким событиям. Стороны должны были заключить основной договор в течение года с момента подписания предварительного, но не сделали этого. Такая ошибка позволила арендатору в судебном порядке взыскать с арендодателя неосновательное обогащение. Арендатор требовал вернуть сумму обеспечительного депозита за аренду и авансовые платежи. Суд удовлетворил иск (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа 26.07.11 по делу № А33-12833/2010).

Меры предупреждения

Сохранить арендаторов и оплату помогут правильные формулировки о моменте заключения основного договора. Недопустимо связывать условие о его дате с событием, которое с неизбежностью не наступит, либо прописывать условие о сроке так, что оно оказывается несогласованным.

Не допускайте неопределенности в сроках. Не ссылайтесь на вероятное событие (на дату ввода объекта в эксплуатацию или регистрацию права на объект аренды). Суд может посчитать, что стороны не достигли соглашения по срокам. Предусмотрите в предварительном договоре аренды конкретную дату или период времени с момента заключения договора или наступления иного события. Иногда использовать имущество целесообразно только при определенных обстоятельствах или когда наступают какие-либо события (п. 52 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15 № 25). Согласуйте срок начала и (или) окончания аренды с помощью ссылки на событие, которое неизбежно наступит (ст. 190 ГК РФ). Обязательства по предварительному договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, они его не подпишут либо одна из сторон не направит другой предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Если такой срок отсутствует в предварительном договоре, основной заключается в течение года с момента подписания предварительного соглашения.

Если стороны не указали срок аренды, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 1 ст. 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Об отказе другая сторона уведомляется за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества — за три месяца.


Событие, которое неизбежно наступит, не зависит от воли и действий сторон (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (п. 2 ст. 190 ГК РФ). Неизбежность означает, что оно наступает независимо от воли и действий сторон. По этой причине формулировки условий с указанием на отношения сторон друг с другом либо с государственными органами говорят о том, что стороны не достигли соглашения о сроке. Не указывайте на даты решений органов государственной власти и местного самоуправления, а также на исполнение либо неисполнение сторонами предварительного договора какого-либо обязательства, которое связывается с объектом аренды (например, завершение реконструкции здания). Привяжите срок к календарной дате или истечению периода времени (п. 1 ст. 190 ГК РФ). Это самый простой способ определить дату заключения основного договора, который исключает двусмысленность толкования.

Участники хозяйственного оборота определяют срок заключения основного договора указанием на событие и на дату, не позднее которой нужно его подписать. При этом в большинстве случаев указывается событие, наступление которого не является неизбежным. Например, «в день открытия торгового центра для посетителей, но не позднее такой-то даты». Подобная формулировка свидетельствует о том, что стороны определили срок конкретной датой. В части указания на событие они нарушили условие, которое устанавливает пункт 2 статьи 190 ГК РФ. Предварительный договор с таким указанием на срок заключения основного договора будет считаться заключенным, но стороны должны ориентироваться не на событие, а на дату.

Проверьте структуру договора. Часто условия о сроках содержатся в различных его частях и плохо согласованы между собой. Когда возникают разногласия, трудно выявить действительную волю при заключении договора в соответствии со статьей 431 ГК РФ. Исключите противоречия из текста до подписания соглашения.

Используйте четкие формулировки. Закон и судебная практика требуют определенности в формулировках о сроках. Фразы, которые используют стороны в условиях о сроке заключения основного договора, должны выражать обязанность сторон подписать его. Не пишите слова «могут», «планируют», «намереваются», «собираются» в отношении заключения основного договора в установленный сторонами срок. Используйте фразы «обязуются» или «заключат», поскольку условие договора должно отражать принятое сторонами решение о заключении основного договора. Например, суд не признал предварительным договором соглашение, в котором одна из сторон «подтверждает свое намерение об аренде производственных помещений». Суд сделал вывод, что соглашение не содержит обязательств заключить договор аренды. Оно определяет только намерения сторон (постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.14 по делу № А59-1654/2013).