Все статьи номера
Не прочитано
1
Готовые решения

Экспертиза помогла покупателю снизить выкупную стоимость объекта недвижимости до рыночной и сэкономить 10 млн рублей

Проблема

Владелец установил на объект недвижимости выкупную стоимость, которая на 10 млн выше рыночной. Субъект малого предпринимательства воспользовался правом на выкуп арендуемого имущества (ст. 3 Федерального закона от 22.07.08 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…», далее — закон № 159-ФЗ). Он направил в Департамент городского имущества города Москвы (далее — ДГИ) заявление и получил проект договора купли-продажи, в котором цена была выше рыночной. Покупатель направил протокол разногласий, но ДГИ отклонил его. Собственник полагал, что вправе устанавливать цену. Покупателю пришлось решать: подписывать договор или оспаривать цену в суде. Ему грозил пропуск срока для подписания договора или направления протокола разногласий. В этом случае он утратил бы право выкупа (п. 9 ст. 4 закона № 159-ФЗ).

Решение

Мы успели соблюсти претензионный порядок, провели экспертизу и обосновали рыночную стоимость выкупаемого объекта. Прежде чем обращаться в суд, мы определили цену объекта с помощью экспертизы. Объект стоил меньше, чем требовал ДГИ. В суд мы шли с доказательствами действительной стоимости объекта.

Пришлось также подтвердить процессуальные основания иска. Мы доказали, что покупатель соответствует требованиям к приобретателю. Договоры аренды подтвердили, что объект находится во временном владении покупателя непрерывно более двух лет до дня вступления в силу закона № 159-ФЗ.

Сверка платежей по договору аренды, которую мы заблаговременно провели в отделении ДГИ, показала, что задолженность по аренде отсутствует, штрафы не начислялись (ч. 4 ст. 4 закона № 159-ФЗ). Справка из БТИ подтвердила, что площадь арендуемых помещений не превышает предельные значения (п. 2 ст. 12 закона г. Москвы от 17.12.08 № 66 «О приватизации…»). В ходе заседания мы также предложили провести экспертизу. Суд удовлетворил ходатайство и выбрал учреждение, которое предложили мы как заявители. Экспертиза установила, что ДГИ завысил цену. Как мы и указывали в иске, рыночная стоимость объекта составила сумму, которая на 10 млн ниже, чем указано в договоре.

Результат

Наш клиент сэкономил средства и не получил отказа в иске по процессуальным основаниям. Суд удовлетворил иск и урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи помещения. Продажа состоялась по цене, установленной экспертизой (АС г. Москвы от 03.11.15 по делу № А40-184702/2014, оставлено в силе постановлением АС Московского округа от 25.04.16).