Все статьи номера
Не прочитано
12
Договорная работа

Машино-место как отдельный объект недвижимости. Избавляемся от долевой собственности на парковку

С 1 января 2017 года машино-место можно будет купить, продать, обменять, арендовать или даже заложить в ипотеку как самостоятельный объект недвижимости. Правда, при работе с этим новым объектом нужно учитывать, что поправки касаются тех объектов, которые расположены в зданиях или сооружениях, например, на территории подземных паркингов.

Новый статус машино-мест

Право собственности на машино-место теперь можно зарегистрировать совершенно официально и относительно просто в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). До принятия поправок не было единой практики оформления прав на парковочное место. Чаще всего оформляли общую долевую собственность на весь паркинг, после чего сособственники распределяли между собой места. Это неудобно тем, что при продаже возникает преимущественное право покупки у остальных владельцев. Продавец должен их всех уведомить. Проблема еще в том, что сособственники должны определить порядок пользования парковкой. После продажи доли новый собственник не связан с установленным порядком. Некоторые владельцы добивались признания прав через суды. Для этого приходилось доказывать, что машино-место — это отдельный объект недвижимости (постановление ФАС Московского округа от 09.04.14 по делу № А41-18910/13). Теперь эти проблемы решены. На парковочное место можно зарегистрировать право собственности.

Новые машино-места необходимо будет ставить на кадастровый учет. Сведения о них будут вносить в Единый государственный реестр недвижимости. Машино-местам, находящимся в здании или сооружении, присвоят кадастровые номера. Информацию об объекте, в частности площадь парковки, номер этажа, на котором расположено парковочное место, внесут в кадастр недвижимости. Все эти положения относятся только к тем парковкам, которые расположены в зданиях или сооружениях.

Полноценное определение понятия «машино-место» теперь можно найти в Градостроительном кодексе РФ.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

«Машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» (п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Парковочные места, права на которые зарегистрированы до 1 января 2017 года, также будут признаваться машино-местами. Это правило сработает только в том случае, если объект отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия минимально и максимально допустимым размерам). Ранее полученные документы, удостоверяющие права на парковочное место, сохранят свою юридическую силу. Переоформлять их или вносить в них какие-либо изменения не требуется. В то же время правообладатель может подать заявление в Росреестр, чтобы привести вид объекта недвижимости в соответствие с требованиями нового закона. Закон предусмотрел новые возможности для будущих собственников парковочных мест. Так, машино-места можно будет заложить при оформлении ипотеки либо оформить кредит на саму парковку. Ранее тоже можно было получить кредит под залог машино-места (определение ВС РФ от 23.06.15 № 5-КГ15-37). Но с принятием нового закона этот способ станет популярнее.

Банки охотно обращают взыскание на машино-место

Павел Семенов, адвокат Московской областной коллегии адвокатов считает, что машино-место можно заложить для обеспечения по кредиту

«Парковочные места обладают высокой степенью ликвидности. Данное имущество легко реализовать при обращении на него взыскания. Банк быстро возвращает выданные средства. Клиенты банков, желающие оформить кредит, получили новые возможности. Они могут заложить машино-места в качестве обеспечения по кредиту. Сегодня ипотека — наиболее надежный вид обеспечения кредитных операций. Банки охотно кредитуют клиентов под залог недвижимости. Это в равной степени относится и к корпоративному кредитованию, и к потребительскому. Возможность заложить парковочное место дает новые перспективы как для заемщика, так и для банка. Заемщик, обращаясь в банк за финансированием (например, кредитом), имеет более высокие шансы на положительное решение вопроса о кредитовании, если предложит в качестве обеспечения залог недвижимости. Банк также заинтересован в размещении средств под ипотеку. Кредитование под залог недвижимости выгодно при создании резервов на возможные потери по различным видам займов. Так, резервирование под кредитные операции, обеспеченные ипотекой, значительно ниже по сравнению с теми операциями, которые залогом недвижимости не обеспечены. Это сказывается на конечном финансовом результате от кредитной операции. Например, признание машино-места самостоятельным объектом недвижимости позволяет активнее использовать кредитование под залог недвижимого имущества».


По желанию владельца характерные точки границ машино-места могут быть дополнительно закреплены специальными метками на поверхности пола.

Сведения о машино-месте будут отражаться в техническом плане. На самой парковке обозначить границы машино-мест можно разными способами. Например, можно нарисовать линии краской. Либо воспользоваться специальными наклейками, устойчивыми к стиранию. Чтобы установить границы парковочного места на этаже, определите расстояние от двух точек, закрепленных специальными метками на стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола, до характерных точек границ машино-места . Можно установить сетчатое ограждение из негорючих материалов. Ранее суды зачастую отказывались признавать машино-места помещениями и регистрировать на них право собственности.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Фабула дела: общество построило многоуровневый паркинг. БТИ отказалось изготавливать технические планы, ссылаясь на то, что машино-места нельзя поставить на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Общество обратилось в суд.

Позиция суда: отказ правомерен. У спорных машино-мест нет наружных стен. Границы обозначены условными линиями на полу. Общество могло обратиться в БТИ с заявлением о выдаче технического плана на паркинг с условными обозначениями и нумерацией машино-мест, с указанием площади каждого машино-места.

Реквизиты документа: постановление АС Московского округа от 07.05.15 № Ф05-3747/2015 по делу № А41-44784/14.

Обслуживать машино-место станет сложнее

Евгений Козловский, руководитель отдела Департамента управления недвижимостью SawatzkyProperty Management, рассказал, как поправки уменьшили риски при оформлении прав на машино-места

«Признание машино-мест недвижимостью может вызвать ряд проблем, связанных с их обслуживанием. Так, договоры на оказание клининговых услуг, выполнение подрядных работ ранее нужно было заключать с одним собственником парковки, который сдавал ее в аренду. Проще было оформить отношения с компаниями, у которых машино-места находились в общей собственности. Теперь придется заключать договор с каждым собственником в отдельности. Для застройщиков поправки должны вызвать инвестиционный интерес, активизировать компании вкладывать в строительство подземных паркингов и многоуровневых стоянок. Количество споров по оформлению машино-мест должно снизиться. Раньше места на парковках часто оформлялись в общую долевую собственность. Иногда строительство паркинга было результатом реализации инвестиционных проектов. Доли при этом распределялись между сторонами контракта. Возникали споры о распределении долей, в частности, в отношении общего имущества, помещений сервисных служб. Так, возник спор между правительством Москвы и гаражно-строительным кооперативом. Стороны подписали инвестиционный договор. При распределении долей возникли разногласия в отношении помещений сервисных служб. По контракту эти помещения должны перейти к ГСК. Правительство не захотело полностью от них отказаться. Суд признал, что помещения сервисных служб (станции ТО) могут находиться исключительно в собственности кооператива. Тот факт, что 10 процентов от общего количества машино-мест и площадей общего пользования стоянки находятся в обственности правительства, не означает, что у него возникает право на долю в общей собственности на сервисные помещения (постановление АС Московского округа от 16.06.16 по делу № А40-125852/12)».


«Еще 4 года назад я поддержал на Совете по кодификации доклад С. В. Сарбаша, выступившего с одобрением этой идеи, хотя многие говорили, что здесь возможна только общая долевая собственность. Даже помню свой аргумент: в доме 70 квартир и 30 машино-мест, к чему, кроме убийства, ситуация общей собственности может привести? Ответ понятен»

Константин Скловский, д. ю. н., партнер юридической фирмы «АВЕЛАН», ученый и адвокат

Новые возможности для обладателей долей в праве общей собственности на парковку

Основная проблема при наличии долевой собственности на парковочные места — наличие преимущественного права покупки у сособственников. Новый закон упрощает жизнь тем, кто решит продать свою долю. Теперь не потребуется письменно извещать всех участников долевой собственности, если их будет более двадцати. В таком случае можно просто разместить объявление на официальном сайте Росреестра. Эта возможность предоставляется бесплатно.

Обратите внимание, что при подаче заявления о государственной регистрации права в нем необходимо указать, что информация о купле или продаже машино-места была размещена продавцом на официальном сайте Росреестра. Там она открыта для ознакомления всех заинтересованных лиц.

Если сейчас у вас есть доля в праве общей собственности на недвижимость, которая предназначена для парковки, вы можете осуществить выдел в натуре своей доли. Для этого нужно определить границы парковочного места. После этого вы сможете зарегистрировать свое право собственности на машино-место. Согласия остальных участников не потребуется, если представить в Росреестр соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющее порядок пользования данной недвижимостью.

Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются образованные парковочные места, прекратится со дня выдела в натуре доли последним сособственником и регистрации им права собственности на машино-место. До этого момента собственник нового парковочного места имеет право пользоваться имуществом, оставшимся после выдела машино-места, которое необходимо для прохода и проезда. Он несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела парковочного места.

Недвижимость, которая осталась после выдела всех долей, была зарегистрирована в реестре прав на недвижимое имущество и необходима для прохода или проезда к парковочному месту, будет считаться общим имуществом собственников помещений и машино-мест. 

 
Звезда
за правильный ответ
Тест
Неправильно
Правильно!
Нужно ли будет оповещать всех сособственников при продаже парковочного места для автомашины?

Не требуется письменно извещать всех участников долевой собственности, если их будет более двадцати. В таком случае можно просто разместить объявление на официальном сайте Росреестра (п. 4.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.15 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Да, обязательно, как того требует закон.
Нет, можно просто разместить объявление на официальном сайте Росреестра. Но только в том случае, если сособственников больше двадцати.